Peut-on acheter un appartement avec un locataire ?

Acheter un appartement avec un locataire vous permet d’obtenir une décôte sur le prix d’achat du bien. Cependant, ce type d’investissement demande de prendre quelques précautions avant de se lancer dans le projet. Découvrez comment procéder afin d’acheter un logement occupé en évitant les pièges existants :

Acheter un appartement avec un locataire : les avantages

Investir dans un bien immobilier occupé vous permet de bénéficier de plusieurs avantages :

  • gain financier : le prix de vente d’un bien occupé est plus bas que celui d’un logement vide.
  • rentabilité assurée : le locataire étant déjà en place, vous connaissez à l’avance la rentabilité du bien. Vous évitez ainsi les mauvaises surprises.
  • priorité sur la vente : sachez que le locataire n’est pas prioritaire sur l’achat s’il est en cours de bail, il changera tout simplement de propriétaire.
  • soutien des banques : ce type d’investissement est apprécié par les banques car grâce au locataire en place il n’y aura pas de carence locative.

Cependant, bien que ce type de projet présente des avantages, vous ne devez pas vous engager avant d’avoir vérifier différents points. Tout d’abord, sachez que ce type d’achat vous lie contractuellement avec le locataire présent dans le logement. Vous allez donc devoir étudier avec attention le bail en cours. En outre, il faut vérifier que le montant du loyer corresponde bien à vos attentes et vos besoins. Car sachez que vous ne pourrez pas le renégocier par la suite.

Quel type de financement ?

En ce qui concerne le financement du projet, rien ne change. Le prêt que vous allez demander à la banque sera le même que pour un prêt immobilier classique. La banque étudiera le dossier de la même façon que si vous achetiez un logement vide. Les choses vont différer au niveau du calcul du taux d’endettement. Le dossier sera accepté seulement si votre taux d’endettement futur ne dépasse pas les 33%. Ce calcul est effectué selon 2 techniques : avec ou sans la compensation des revenus.

Dans le cas où votre banque instaure la compensation des revenus, elle pourra intégrer dans son calcul vos :

  • mensualités actuelles
  • revenus imposables.

Et si elle ne pratique pas la non-compensation des revenus, elle calculera le tout à partir de vos :

  • mensualités actuelles
  • mensualités du financement locatif

Entre autre, il vaut mieux opter pour un financement prenant en compte les loyers.

Bon à savoir :

Si vous achetez un logement occupé, vous pourrez :

  • obtenir un revenu complémentaire à la fin du crédit
  • habiter le logement comme résidence principale
  • loger vos enfants

Acheter un appartement avec un locataire : la décôte à l’achat

A présent, nous allons aborder le sujet de la décôte sur le prix d’achat. Le rabais peut varier entre 10 et 15% en fonction de différents critères :

  • la durée du bail (plus le bail restant est long et plus la décôte est importante)
  • le montant du loyer
  • le profil du locataire et son historique dans le logement
  • la qualité du bien
  • la taille du logement

Se renseigner sur le locataire

Dans ce type d’investissement, vous devez vous assurer de la fiabilité du locataire. Pour cela, vous devez vous renseigner sur l’historique du locataire dans le logement. Par exemple, s’il ne paye pas ses loyers ou qu’il est régulièrement en retard cela peut être un problème pour vous à l’avenir.

Avant d’investir dans le logement, assurez-vous que le locataire paye ses loyers chaque mois et à la même date. Les problèmes de paiement doivent vous mettre en garde. Pour vérifier ce point, vous pouvez demander l’historique des quittances à votre vendeur. Si vous constatez qu’il en manque alors c’est que des loyers n’ont pas été perçus.

De plus, assurez-vous que tous les documents relatifs à la location sont bien présents sur la promesse de vente. Sachez qu’il n’est pas obligatoire de rédiger un nouveau contrat de bail. Le contrat en cours se poursuivra dans les mêmes conditions. Par ailleurs, il faudra transmettre vos coordonnées au locataire et passer par le notaire.

A savoir :

En ce qui concerne le dépôt de garantie, il devra être reversé au locataire lorsqu’il quittera le logement. Il faudra aussi transmettre le contrat de cautionnement solidaire établi en garantie du bail. Par ailleurs, vous ne pourrez pas imposer de nouvelles garanties au locataire. Cependant, le contrat d’assurance de loyers impayés ne se transmet pas.

Quels sont les droits du locataire ?

Nous allons voir à présent la question des droits du locataire en place dans le logement que vous souhaitez acheter. Sachez que tant que le bail précédemment signé entre le locataire et l’ancien propriétaire n’est pas terminé, le locataire a le droit d’occuper les lieux.

Il ne sera donc pas possible de lui demander de quitter le logement. De plus, lorsque le bail sera terminé, si vous souhaitez récupérer les lieux, vous devrez avertir le locataire 6 mois avant la fin du bail dans le cas d’une location non meublée. Pour les locations meublées, il faudra prévenir le locataire au moins 3 mois avant.

Acheter un appartement avec un locataire : une revente sous conditions

En ce qui concerne la question de la revente, vous allez subir une décôte, tout comme votre vendeur l’a subi lors de votre achat. Mais si vous souhaitez vendre libre pour ne pas subir ce rabais, vous devez informer le locataire 6 mois à l’avance. Votre décision devra être justifiée par le besoin d’habiter le logement ou de le revendre.

Comme votre locataire ne sera plus en cours de bail, vous devrez lui faire une offre de vente, car il sera alors prioritaire selon le droit de préemption. Il peut accepter ou refuser mais vous devez lui notifier votre décision de vente sinon son congé pourra être annulé et la location pourra repartir pour un bail de 3 ans.

Précisions sur la reprise du logement

Dans le cas où vous souhaiteriez reprendre le bien pour l’occuper ou le faire occuper par vos enfants, il existe un délai de 2 ans minimum avant la reprise du bien. Et cela même si la durée restante du bail en cours est inférieure à 2 ans.

La loi ALUR, ne permet pas au propriétaire de congédier le locataire quand il veut pour occuper lui-même les lieux ou pour les vendre. Il existe des règles strictes à respecter :

  • Si la fin du bail arrive moins de 3 ans après la date d’achat, le nouveau propriétaire ne pourra demander au locataire de partir pour vendre le bien qu’après une période de renouvellement du contrat de location en cours.
  • Si la fin du bail arrive moins de 2 ans après la date d’achat, le congé pour reprise demandé par le nouveau propriétaire ne prendra effet que dans un délai de 2 ans.

Donc, le congé pour vendre ne pourra en aucun cas être délivré en cours de bail. Il devra être demandé pour la fin du bail par lettre recommandée avec accusé de réception 6 mois avant la fin du bail.

 

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