Après plusieurs mois de visites intensives, vous avez enfin déniché le bien de vos rêves. Le marché immobilier reste tendu malgré la crise, et vous décidez de faire une offre au prix pour être sûr de l’emporter.
Vous la présentez au vendeur et, contre toute attente, il la refuse. Est-ce légal ? Quels sont vos recours selon les différents cas qui se présentent ? Le décryptage d’Immovision.
Vente immobilière de particulier à particulier : le premier l’emporte
Juridiquement, une annonce immobilière est définie comme une « offre de vente ferme à personne indéterminée ». Si vous êtes le seul acheteur potentiel à avoir présenté une offre au prix, le vendeur est lié à vous d’un point de vue contractuel et est tenu d’accepter. Dans le droit français prévaut le principe du consensualisme : la demande rencontre l’offre au prix convenu, la vente est donc parfaite.
Si vous êtes plusieurs acheteurs à avoir soumis une offre au prix, le vendeur est tenu d’accepter la première reçue dans la journée. Ceci peut être problématique, car il ne peut pas choisir le meilleur dossier. Par conséquent, la vente peut échouer pour cause de refus de prêt de la part de la banque au moment de la signature chez le notaire, et il faut tout recommencer à zéro…
En outre, il est à noter qu’une fois l’offre contresignée par le vendeur, celui-ci ne peut plus se dédire de la vente sans frais. Il s’agit d’un privilège réservé à l’acquéreur.
Par l’entremise d’un agent : des obligations particulières
Tout dépend du type de mandat que vous avez conclu.
– Lorsque l’agent immobilier vous représente, les conditions sont les mêmes que lors d’un achat entre particuliers, et le cas ci-dessus s’applique.
– Lorsqu’il s’agit d’un mandat de mise en relation, aussi appelé « mandat d’entremise », le vendeur est entièrement libre de traiter avec l’acheteur qu’il préfère. Cela lui permet de sécuriser la vente de façon discrétionnaire, en choisissant par exemple l’acheteur qui apporte le montant au comptant le plus élevé ou qui a la meilleure solvabilité. Pour concrétiser le refus envers les autres acheteurs, le vendeur ou l’agent peut décliner à l’oral ou par mail, l’idéal étant d’envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception.
Quel que soit le type de mandat choisi, l’agent immobilier est déontologiquement obligé de soumettre au vendeur toutes les offres proposées par les acheteurs. Bien sûr, si une offre est vraiment est trop basse, l’agent doit jouer son rôle de cadrage et de conseil auprès du client en amont.
Pour éviter les mauvaises surprises, certains vendeurs ajoutent des clauses spécifiques dans le mandat initial afin de filtrer les offres fantaisistes.
Que faire en cas de refus de la part du vendeur ?
Malgré la relative simplicité des règles, plusieurs cas de litiges ont été portés devant la Cour de Cassation. La jurisprudence applicable, stable depuis 1986, repose sur la nature de la vente – entre particuliers ou non – et le type de mandat signé.
Si vous êtes acheteur, il faut donc bien vérifier dans quelle situation vous vous trouvez : êtes-vous en relation avec un intermédiaire ? Si oui, vous devez vérifier que le courrier de refus comporte bien vos coordonnées et la désignation du bien (adresse et prix). Le cas échéant, vous allez devoir prouver auprès d’un tribunal que vous aviez formulé l’offre au prix en premier et que le vendeur n’a pas respecté ses obligations.
Que ce soit du point de vue de l’acheteur ou du vendeur, il est donc plus judicieux de faire appel à un intermédiaire et de préparer les clauses du mandat pour s’assurer du bon déroulement de la vente et éviter ainsi de se retrouver dans une situation indésirable.