Lorsque vous envisagez de vendre, d’acheter ou de louer un appartement ou une maison, il est essentiel de connaître et de calculer la surface habitable du bien. La surface habitable est un élément clé qui détermine l’espace réellement utilisable dans le logement. C’est ce qui influencera le confort de vie 😊
Dans cet article, nous allons vous guider à travers le processus de compréhension et de calcul de la surface habitable, en vous expliquant également la différence avec la surface loi Carrez.
Qu’est-ce que la surface habitable ?
La surface habitable représente la superficie totale des pièces d’un bien immobilier dans lesquelles vous pouvez effectuer les activités habituelles de la vie quotidienne. Elle est définie par l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation.
Il est important de noter que toutes les parties d’un bien immobilier ne sont pas prises en compte dans le calcul de la surface habitable. Les pièces à inclure doivent avoir une hauteur minimale sous plafond d’1,80 m. Ce sont les :
- Chambres à coucher
- Salon et séjour
- Salle à manger
- Cuisine
- Salles de bains et salles d’eau
- Autres espaces de vie importants comme les bureaux, les salles de jeux, les bibliothèques, etc.
Cependant, certaines parties du bien immobilier sont exclues du calcul de la surface habitable. Il s’agit notamment des :
- Placards et espaces de rangement
- Combles non aménagés
- Espaces extérieurs tels que les terrasses, les balcons et les jardins.
Ces zones ne sont pas considérées comme des espaces de vie utilisables au quotidien.
Différence entre la surface habitable et la surface loi Carrez
Outre la surface habitable, vous pouvez également rencontrer le terme de « surface loi Carrez » lors de l’achat d’un bien immobilier en copropriété.
C’est une mesure spécifique qui concerne les lots privatifs. Elle vise à garantir la protection des acquéreurs en leur fournissant des informations précises sur la superficie du (des) lot(s) qu’ils achètent. Elle ne concerne pas les maisons individuelles sauf si elles sont neuves ou en copropriété horizontale. Seules les surfaces dont la hauteur sous plafond atteint 1,80 m sont comptabilisées.
Il est important de noter que la surface loi Carrez exclut certaines parties du lot, telles que les murs, les cloisons, les balcons et terrasses, les embrasures de portes et de fenêtres, les gaines techniques, les caves et parkings. Ne sont également pas pris en compte, les lots ou fractions de lot de moins de 8 m² non intégrés à l‘habitation.
A l’inverse de la surface habitable, la surface loi Carrez inclut le sous-sol, le grenier et les combles (même non aménagés) et les vérandas. Ces espaces doivent toutefois être clos et couverts et d’une hauteur sous plafond de plus d’1,80 m.
Mode de calcul de la surface habitable
Le calcul de la surface habitable d’un bien immobilier repose sur une méthode générale. Voici les étapes à suivre pour effectuer ce calcul :
1. Mesure des dimensions
Commencez par mesurer les dimensions de chaque pièce principale – longueur et largeur – en excluant les pièces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre. Calculez ensuite la superficie en multipliant la longueur par la largeur.
Pour les pièces de forme complexe, divisez en plusieurs sections pour simplifier votre calcul.
2. Exclusion des parties non habitables
Une fois les dimensions des pièces principales obtenues, vous pouvez exclure les parties non habitables. Pour rappel, cela comprend les couloirs, les dégagements, les placards, les combles non aménagés, les espaces de rangement, ainsi que les espaces extérieurs tels que les terrasses et les balcons.
3.Addition des surfaces
Enfin, additionnez les surfaces de toutes les pièces principales pour obtenir la surface habitable totale du bien immobilier.
Spécificité de la surface loi Carrez
Le calcul de la surface loi Carrez pour un bien en copropriété nécessite une méthode spécifique. Mesurez les lots privatifs en excluant les parties communes, et prenez en compte uniquement la superficie horizontale des planchers des pièces principales d’une hauteur supérieure à 1,80 m.
Excluez les éléments tels que les murs, les cloisons, les escaliers et les embrasures de portes et de fenêtres, ainsi que les lots d’une superficie inférieure à 8 m², mais rajoutez le sous-sol, le grenier, les combles et les vérandas.
En additionnant les surfaces des lots privatifs, vous obtiendrez la surface loi Carrez.
Conseils et points importants
Lorsque vous effectuez des calculs de surfaces habitables ou loi Carrez, il est recommandé de faire appel à des professionnels tels que des experts en immobilier ou des géomètres. Leur expertise vous garantira des mesures précises et fiables et vous évitera d’engager votre responsabilité en cas d’erreur de calcul.
De plus, il est essentiel de vérifier la conformité de vos calculs aux réglementations spécifiques régionales et/ou locales. Certaines régions peuvent avoir des règles supplémentaires concernant le calcul des surfaces. Il est recommandé de se renseigner auprès des autorités locales ou de professionnels de l’immobilier pour s’assurer de respecter toutes les réglementations applicables.
Au-delà de la surface habitable, il existe d’autres catégories de surfaces réglementaires. Certaines sont pertinentes pour les acheteurs, d’autres sont principalement utilisées dans le domaine de l’urbanisme, tandis que certaines sont spécifiquement liées au calcul des impôts. Elles n’ont pas le même mode de calcul.
En comprenant et en calculant correctement la surface habitable d’un bien immobilier, vous pouvez prendre des décisions éclairées lors de la vente, l’achat ou la location d’une propriété. Cela vous permet de vous assurer que l’espace correspond à la réalité et répond aux besoins d’une famille. Il est recommandé de faire appel à un professionnel de l’immobilier ou un expert en évaluation immobilière, pour obtenir une estimation rigoureuse de la surface habitable et éviter tout problème ultérieur.