Lorsqu’il s’agit de mettre en location un bien immobilier, l’état des lieux est une étape cruciale et souvent sous-estimée. Cet acte, régi pour l’habitation par la loi du 6 juillet 1989, revêt une importance capitale pour le propriétaire et le locataire.
Dans cet article, nous explorerons en détails ce qu’est l’état des lieux, son rôle essentiel, sa réalisation et comment peut-il aider à prévenir les litiges et les conflits entre les parties concernées.
État des lieux : définition et importance
L’état des lieux est un document qui décrit précisément l’état d’un bien immobilier au moment de la prise de possession par le locataire (état des lieux d’entrée) et au moment de sa restitution (état des lieux de sortie). Il fait l’inventaire détaillé des lieux, de ses équipements et de son état général.
Pour que l’état des lieux soit valable, le propriétaire et le locataire (ou leurs représentants) doivent le réaliser ensemble.
Pour les logements loués en résidence principale, qu’ils soient vides ou meublés, la loi Alur du 24 mars 2014 le rend obligatoire. Son article 3-2 stipule qu’un état des lieux doit être établi premièrement lors de la remise des clés au locataire, puis un autre au moment de la restitution du logement. Elle n’impose aucune règle pour les locations saisonnières ou les résidences secondaires, mais la réalisation d’un état des lieux reste vivement recommandée pour éviter d’éventuels désaccords.
État des lieux : protection du bailleur et du locataire
L’état des lieux joue un rôle essentiel en tant qu’outil de protection pour le propriétaire et le locataire.
Pour le bailleur, il permet de documenter l’état initial du bien avant la location, ce qui est fondamental pour établir la responsabilité en cas de dégradations ou de dommages causés pendant la période de location.
Pour le locataire, il offre une preuve concrète de l’état initial du bien, ce qui peut être déterminant pour récupérer son dépôt de garantie à la fin du bail.
Réaliser un état des lieux, approfondi et bien documenté, facilite la prévention des litiges et des potentiels conflits entre les deux parties et instaure une relation de confiance.
L’absence d’un état des lieux complet et contradictoire peut entraîner des conséquences indésirables pour le locataire sur lequel pèse la charge de la preuve. Il devient alors difficile de prouver l’état initial du bien, ce qui peut rendre la récupération de son dépôt de garantie problématique.
Comment se déroule l’état des lieux ?
Comme nous avons vu précédemment, l’état des lieux s’effectue avant que le locataire ne s’installe dans le bien, généralement le jour de la remise des clés, et à la sortie au moment de la restitution des clés.
Le propriétaire et le locataire parcourent ensemble le bien immobilier et notent l’état de chaque pièce et des équipements.
L’inspection doit être minutieuse. Il convient de vérifier chaque détail, de l’état des murs à celui des sols, en passant par les équipements électriques, la plomberie, les fenêtres et les portes. Nous vous recommandons de prendre le temps nécessaire pour cette étape.
Depuis 2016, il est possible de compléter l’état des lieux en utilisant des photos pour documenter les zones potentiellement litigieuses. Elles constituent des preuves essentielles en cas de conflit. Il est recommandé de compléter ces images par des annotations précises décrivant l’état de chaque élément.
Que contient l’état des lieux ?
L’état des lieux doit être rédigé de manière claire et détaillée. Il est recommandé d’utiliser un formulaire type et de faire appel à un professionnel de l’immobilier pour garantir sa conformité.
L’état des lieux d’entrée est daté au jour de son établissement. Il indique l’adresse du bien loué, le nom des parties et l’adresse du bailleur ou de son représentant. Il décrit dans des termes non ambiguës, l’état général de chaque pièce, y compris les murs, les sols, les plafonds, et les équipements qu’il répertorie. Il détaille les clés, badges et émetteurs et relève les compteurs individuels d’eau ou d’énergie.
L’état des lieux de sortie reprend les mêmes informations ainsi que la nouvelle adresse du locataire sortant.
Une fois l’état des lieux réalisé, le locataire dispose de dix jours pour demander au bailleur la modification de celui-ci. Il bénéficie du même droit au cours du premier mois de chauffe, s’il constate des défauts dans le système de chauffage.
Les suites de l’état des lieux de sortie
La dernière étape consiste à comparer les états des lieux d’entrée et de sortie afin de détecter d’éventuelles différences et dégradations apparues pendant la période de location.
Si aucun problème n’est relevé et que le bien est restitué dans le même état qu’à l’entrée, la caution est remboursée au locataire dans le délai d’un mois après la signature de l’état des lieux.
Si des dégâts sont constatés, il est important de déterminer s’ils sont imputables au locataire ou s’ils relèvent de l’usure normale. Certains baux institutionnels ou de logements sociaux annexent une grille de vétusté pour anticiper d’éventuels conflits.
En cas de dégradations imputables au locataire, le propriétaire peut retenir une partie du dépôt de garantie pour couvrir les dommages consécutifs à un usage anormal du logement ou les réparations locatives non effectuées. Il dispose alors de deux mois pour établir le solde de dépôt de garantie revenant au locataire.
Coûts de l’état des lieux et litiges
Le coût d’un état des lieux dépend des conditions de sa réalisation. Il peut être gratuit dans le cas où il est établi à l’amiable entre le propriétaire et le locataire.
S’il est effectué par un professionnel de l’immobilier, il pourra être facturé au locataire dans la limite de 3€ le m² et dans la mesure où sa part n’excède pas celle du bailleur. Seul l’état des lieux d’entrée est facturable au locataire, celui de sortie est à la charge exclusive du propriétaire.
Si la réalisation d’un état des lieux contradictoire est impossible, un commissaire de justice peut être désigné pour procéder, à frais partagés, à un constat locatif. Le coût de cet acte est, selon la taille du logement, de 200 à 300€.
En cas de contestation de l’état des lieux ou si le locataire estime la retenue sur son dépôt de garantie abusive, il peut saisir la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice. Si le désaccord persiste, le juge du tribunal d’instance tranchera le litige.
L’état des lieux est bien plus qu’une simple formalité administrative. C’est un outil essentiel pour protéger propriétaires et locataires, prévenir les litiges et poser les bases d’une relation de confiance. Ne sous-estimez pas son importance. Comprendre son rôle, son importance légale et suivre les étapes pour le réaliser correctement est la clé d’une location sereine et réussie. L’appel à un professionnel de l’immobilier pour le réaliser garantit le respect d’un processus rigoureux.