Obtenir une rentabilité de son investissement immobilier proche de 7 à 10 %, c’est tout à fait envisageable. Il faut toutefois pour cela privilégier les villes à fort rendement. Selon chrono-immobilier.fr, quelles sont donc les agglomérations offrant les meilleures perspectives de rendement pour l’immobilier locatif ?
Immobilier locatif : rentabilités brutes et nettes, comment les calculer ?:
Pour optimiser au mieux ses investissements, il est indispensable de pouvoir les comparer entre eux. Cet élément de comparaison, c’est le taux de rentabilité annuel de chaque placement qui peut, soit être brut, soit être net.
Rentabilité brute pour du locatif
Pour calculer la rentabilité locative brute d’un bien immobilier, il faut comparer le montant des loyers perçus durant l’année (hors charges) au prix total d’achat de l’appartement ou de la maison (frais de notaire et/ou d’agence inclus).
Rentabilité locative brute = total des loyers perçus sur les 12 derniers mois / prix total d’achat x 100
Exemple :
- Total des loyers perçus sur les 12 derniers mois : 16 800
- Prix d’achat du bien : 280 000
- Rentabilité brute = 16 800 / 280 000 x 100 = 6 %
Rentabilité nette pour du locatif
Il ne s’agit toutefois que d’une rentabilité locative brute bien éloignée du gain réellement perçu. Pour le calculer, il faut donc déduire du montant annuel des loyers encaissés les frais, notamment d’entretien et de copropriété.
Rentabilité locative nette avant imposition = (total des loyers perçus sur les 12 derniers mois – total des frais) / prix total d’achat x 100
La rentabilité nette d’un bien en location est donc clairement impactée par divers frais propres à ce dernier. Pour une comparaison ayant du sens, seule la rentabilité brute doit être prise en considération.
Les villes offrant les meilleures perspectives de rendement locatif en 2019
Pour espérer optimiser le rendement d’un bien immobilier, son prix d’achat doit être le plus faible possible, et sa valeur locative la plus forte.
Pour 2019, les 10 meilleures agglomérations offrant les meilleures perspectives de rentabilité sont :
- Roubaix : 10,13 % ;
- Perpignan : 9,22 % ;
- Saint-Étienne : 9,14 % ;
- Mulhouse : 9,13% ;
- Le Mans : 9,09 % ;
- Tourcoing : 8,75 % ;
- Poitiers : 8,10 % ;
- Limoges : 8 % :
- Brest : 7,92 % ;
- Le Havre : 7,60 % ;
Rentabilité en berne : les villes à éviter en 2019
Dans les villes où le marché de l’immobilier est tendu, les prix d’acquisition grimpent bien plus vite que les loyers. La conséquence est une rentabilité en berne.
En ce qui concerne 2019, les cinq villes à éviter sont :
- Paris : 3,04% ;
- Neuilly-sur-Seine : 3,08 % ;
- Levallois-Perret : 3,14 % ;
- Issy-les-Moulineaux : 3,56 % ;
- Versailles : 3,77 % ;
Le locatif n’est donc pas très intéressant dans ces villes. En revanche, ce sont inversement des villes parfaites pour se constituer un patrimoine immobilier dont la valeur ne peut que s’accroître au fil des ans. Investissement locatif ou valorisation du patrimoine, vous devrez donc choisir.