L’immobilier locatif reste encore aujourd’hui l’un des meilleurs moyens d’investir son argent. Non seulement l’immobilier reste une valeur sûre et un placement refuge, mais en plus, l’immobilier locatif vous apportera un revenu régulier grâce aux loyers. Pourtant, l’immobilier locatif souffre encore de certaines idées reçues qui font hésiter certains investisseurs. Beaucoup pensent, par exemple, qu’il faut obligatoirement avoir un capital important, ou de forts revenus en cas d’emprunt, pour pouvoir investir dans l’immobilier locatif, ou même l’immobilier tout court.
Cette idée préconçue est totalement fausse. Ce qu’il faut, c’est simplement avoir une situation financière saine, c’est-à-dire avoir des revenus réguliers et ne pas être endetté. À partir de là, on peut trouver sur le marché des biens immobiliers qui conviendront aux « petits budgets », comme par exemple des studios.
D’autres craignent de ne pas réussir à louer leur bien de façon régulière, ou d’avoir des soucis avec les locataires. Les locataires à problèmes, mauvais payeurs ou autres, restent relativement rares, et il existe des solutions pour vous en protéger au maximum. Bien sûr, le risque zéro n’existe pas, mais c’est le cas de tout type d’investissement, chacun ayant ses avantages et ses inconvénients. Maintenant que les fausses idées reçues sont écartées, voici quelques pistes pour faire un bon investissement dans l’immobilier locatif, et faire grandir votre patrimoine.
Fixez-vous un objectif précis
Tout investissement doit avoir un but précis, un objectif à atteindre, que ce soit à court terme ou à long terme. C’est encore plus vrai quand il s’agit d’investir dans l’immobilier locatif. Pourquoi voulez-vous investir dans l’immobilier locatif ? Quel montant de loyer espérez-vous percevoir ? Quel type de bien souhaiteriez-vous acheter ? À quel prix ? Avez-vous un apport suffisant ? Ferez-vous un emprunt ? Etc. Ce sont toutes ces questions, et d’autres encore, qu’il faudra vous poser avant d’envisager de concrétiser les choses.
Votre premier bénéfice, c’est l’achat
Pour faire un bon investissement, qui s’avèrera rentable immédiatement et sur le long terme, il faut évidemment commencer par bien acheter. C’est une règle de base de tout investissement immobilier, qu’il soit locatif ou non. L’idée paraît bien sûr plus qu’évidente, mais c’est un point qu’il vous faudra toujours garder à l’esprit et auquel il vous faudra faire attention lors de vos prises de décision. Il vous faudra trouver la « bonne affaire ».
Votre investissement locatif doit avant tout être le plus rentable possible, et même déjà être rentable tout court. Si vous achetez votre bien trop cher, vous ne parviendrez pas à rentabiliser votre investissement, et serez peut-être obligé de revendre votre bien, sans avoir la garantie de pouvoir faire une plus-value pour autant. Vous devrez prendre soin de calculer précisément la rentabilité de votre investissement, en tenant compte du montant des loyers par rapport au prix d’achat, aux mensualités de votre crédit, aux frais d’entretien, taxes etc. Concrètement, vous pouvez par exemple, pour mettre toutes les chances de votre côté, privilégier les vendeurs qui sont pressés de vendre, qui semblent ne pas bien connaître le marché immobilier, habitent loin du bien qu’ils vendent etc.
Ciblez vos futurs locataires
Le choix de votre futur bien se fera certes en fonction de votre capacité d’investissement, mais pas seulement. Étant donné que vous destinez votre bien immobilier à la location, il vous faudra aussi cibler à quel type de locataire vous souhaitez louer. Un type de bien peut convenir à plusieurs types de locataires. Par exemple, un petit studio situé à Marseille pourra très bien convenir à un étudiant, mais aussi à des vacanciers pendant la saison d’été. Une grande maison pourra convenir à une famille avec plusieurs enfants, mais aussi à une colocation, et à des vacanciers également si elle est bien située.
Cibler vos futurs locataires vous permettra aussi de délimiter une ou plusieurs zones de recherche. Si vous souhaitez faire de la location saisonnière, il vous faudra sélectionner des biens situés dans des villes touristiques. Si vous louez à des étudiants, privilégiez les villes contenant plusieurs universités etc. Le type de locataires que vous choisirez déterminera aussi certaines contraintes, et le prix du loyer. Les locations saisonnières ont des loyers beaucoup plus élevés mais vous n’êtes pas sûr d’avoir des locataires en permanence dans votre logement. Cela multipliera aussi les états des lieux d’entrée et de sortie, les contrats de location etc.
Certains investisseurs cumulent les locations étudiantes et les locations saisonnières, étant donné que les étudiants quittent le logement une fois leur année scolaire terminée. Enfin, opter pour une location plus classique élargira vos possibilités quant au choix du bien et des zones où il devra être situé. Les loyers seront moins élevés mais vous aurez plus de sécurité et moins de contraintes. Votre choix devra donc se faire, encore une fois, avant tout en fonction de vos objectifs.
Achetez votre bien près de chez vous
Gérer un investissement locatif à distance est possible, bien sûr, mais c’est beaucoup plus compliqué et contraignant. Vous devrez aussi probablement mettre votre bien en gestion dans une agence immobilière, ce qui engendrera des frais supplémentaires. Pour faire l’investissement locatif idéal, il faut investir dans un bien situé près de chez vous, à 50km maximum.
De cette façon, vous garderez toujours le contrôle sur votre investissement. Cette règle est d’autant plus vraie et importante s’il s’agit de votre premier investissement immobilier. Par ailleurs, vous connaîtrez forcément beaucoup mieux le marché immobilier dans le secteur où vous vivez que dans n’importe quel autre, même si vous y avez vécu par le passé. Enfin, dans l’immobilier locatif, il y aura toujours des petits aléas que le propriétaire devra gérer, comme des petites réparations dans le logement, par exemple. Là aussi, mieux vaut être à proximité.
Sachez bien vous entourer
À moins que vous soyez déjà un expert du marché immobilier et de l’investissement immobilier locatif, vous ne devez pas faire votre investissement seul. Si vous choisissez d’investir seul alors qu’il s’agit de votre premier investissement immobilier locatif, vous vous en remettez à la chance, tout simplement. Dans votre processus d’investissement, vous allez forcément avoir à faire à différentes personnes : agent immobilier, notaire etc. Ce sont ces personnes qu’il vous faudra choisir avec le plus grand soin. En effet, non seulement elles vous guideront tout au long des étapes de votre investissement, mais elles vous apprendront par la même occasion à appréhender et connaître le marché immobilier, ce qui pourra vous être bien utile pour d’éventuels investissements futurs.
Lorsqu’on investit dans l’immobilier locatif, il y a principalement trois personnes qui jouent un rôle clé : votre agent immobilier, votre banquier, et enfin votre notaire. Vous ne pourrez pas vous passer des deux derniers. En revanche, certains choisissent leur bien sans l’aide d’un agent immobilier. C’est vivement déconseillé, surtout pour un premier investissement. L’agent immobilier prendra une commission sur la vente, certes, mais vous bénéficierez aussi de son expertise, et il saura vous conseiller sur des critères auxquels vous n’auriez parfois même pas pensé.
L’étape cruciale de la visite
Vous allez louer votre bien à quelqu’un d’autre, mais il faut que vous soyez aussi minutieux lors des visites que si vous alliez habiter dans le logement que vous visez. D’ailleurs, qui sait, vous souhaiterez peut-être un jour vous y installer. Plus votre bien sera de bonne qualité, moins vous aurez de problèmes et de mauvaises surprises par la suite. Même si vous souhaitez acheter un bien ancien à rénover, vous devez analyser minutieusement tous les éléments à rénover lors de la visite, afin de pouvoir établir un budget prévisionnel précis pour les futurs travaux, et voir si ces travaux sont réalisables.
Pour mener à bien ces visites, le plus simple est de faire une liste de tous les critères à examiner : installation électrique, état des murs, des plaintes, des fenêtres etc., passez le logement au peigne fin. Si vous connaissez quelqu’un dans votre entourage qui travaille dans le domaine du bâtiment ou de l’immobilier, demandez-lui de faire les visites avec vous. Analyser minutieusement les logements que vous visitez vous permettra aussi, ensuite, de mieux négocier le prix. Si vous avez détecté tous les éléments à rénover, ou simplement usés qu’il faudra bientôt remplacer, vous aurez d’autant plus d’arguments pour faire baisser le prix.
Enfin, et c’est là le plus compliqué, mettez vos émotions de côté. Si vous avez un coup de foudre pour un bien, restez pragmatique, car ses caractéristiques feront que peut-être il ne sera pas judicieux de l’acheter. Mais si l’achat est possible, vous serez, encore une fois, beaucoup mieux armé pour négocier le prix du bien.
Conclusion :
Même ceux qui ont déjà investi dans un bien immobilier redoutent parfois l’investissement locatif. Entre les idées reçues qui ternissent encore l’image de cet investissement, et la crainte de faire de mauvais choix, beaucoup hésitent à se lancer. Pourtant, en prenant le temps de bien analyser toutes les étapes, en se faisant conseiller par des experts financiers et immobiliers, et en tenant compte de tous les critères nécessaires, il n’y a aucune raison que votre investissement se passe mal. Grâce à ces quelques pistes, vous êtes à présent armé pour aborder sereinement le marché de l’immobilier locatif, et faire un investissement rentable sur le long terme.