La location de logements meublés séduit les investisseurs immobiliers particuliers. Le statut de LMNP, acronyme de loueur en meublé non-professionnel, est un vieux dispositif fiscal incitatif (création en 1949).
Cette longévité traduit sa pertinence économique (dynamiser le secteur immobilier) ainsi que son succès auprès des retraités seniors et des jeunes propriétaires bailleurs (45 % des loueurs LMNP sont des trentenaires). Ce plébiscite grandissant — plus de 20 % d’augmentation des demandes d‘obtention du statut LMNP — découle de ses nombreux avantages (revenus supplémentaires, économie d’impôts, constitution de patrimoine immobilier).
Qu’est-ce ce que le régime LMNP ? Quelles sont les conditions d’obtention du statut LMNP ? Quelle réduction d’impôt procure la location meublée non professionnelle ?
Notre zoom « Obtention du statut LMNP : comment et pourquoi » vous révèle tout sur ce statut/dispositif aux avantageux multiples.
Statut LMNP, c’est quoi ?
Avant de donner une définition du statut LMNP, précisons que cet acronyme désigne aussi bien le bailleur propriétaire que le logement meublé mis en location.
Initialement, le statut LMNP est un dispositif fiscal incitatif. Il est destiné à encourager l’investissement locatif par l’accord d’avantages fiscaux (récupérer la TVA immobilière sous conditions, bénéficier des gains fiscaux du régime micro BIC par libre choix, optimisation fiscale). Le statut LMNP est une niche fiscale historique maintenue par les gouvernements successifs.
Par extension, la LMNP (location meublée non professionnelle) désigne un mode d’investissement en immobilier locatif soumis à des conditions.
Le régime LMNP s’applique à tout investisseur immobilier particulier qui possède un logement meublé et l’exploite pour générer un revenu locatif sans que cette activité (location) ne soit exercée à titre principal. En plus de cette condition, d’autres critères sont à respecter pour prétendre au statut LMNP.
Les conditions d’obtention du statut LMNP
L’obtention du statut LMNP est soumise à des conditions rattachées au logement meublé à louer et au bailleur propriétaire du bien immobilier LMNP.
Les conditions inhérentes au bailleur LMNP
Nous avons déjà précisé qu’un investisseur immobilier LMNP n’exerce pas cette activité à titre professionnel. Le loueur en meublé non-professionnel doit respecter plusieurs autres conditions :
- Être propriétaire d’un logement meublé (le locataire pourrait se contenter de ramener juste sa valise et jouir d’un minimum de confort).
- Ne pas engendrer plus de 23 000 euros de revenus locatifs sous le régime LMNP. Autrement, les loyers LMNP encaissés ne doivent pas dépasser 50 % des revenus globaux déclarés. En cas de dépassement de ces plafonds, le loueur glisse sous le régime LMP (location meublée professionnelle).
- Ne pas être inscrit sous le statut LMP (loueur de meublé professionnel) au registre du commerce et des sociétés (RCS). Le LMP est un statut qui présente plusieurs points de différences avec le LMNP.
- Être lié par un bail commercial à un gestionnaire de résidence.
- Se déclarer au CFE (Centre de Formalités des Entreprises) compétent en déposant le formulaire PO I auprès du Greffe du tribunal de première instance.
Un investisseur immobilier qui satisfait les conditions inhérentes à sa personne doit également acheter un bien immobilier qui respecte certaines conditions pour pouvoir bénéficier de la défiscalisation LMNP.
Les conditions d’obtention du statut LMNP rattachées au bien immobilier
Le logement loué sous le dispositif LMNP doit présenter une surface supérieure à 9 M². Une autre condition incontournable — annoncée dans l’intitulé même du statut — est qu’il s’agit d’un logement meublé.
Pour un bail LMNP signé après août 2015, la liste des meubles obligatoires comprend essentiellement :
- le matériel de cuisine : plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle et ustensiles en nombre suffisant ;
- meubles classiques : table, siège, étagères de rangement, luminaires ;
- literie : lit, matelas, couette ou couverture.
La récupération de la TVA par un propriétaire LMNP est soumise à une autre condition rattachée au bien : le logement meublé doit se trouver au sein d’une résidence de service neuve. Les résidences de service neuves concernées sont : les résidences étudiantes, les résidences seniors, les résidences d’affaires, les EHPAD et les résidences de tourisme.
Si récupérer la TVA immobilière est lié au caractère neuf du logement meublé, bénéficier de la défiscalisation promise et promue par ce dispositif fort incitatif est soumise à des règles de procédure.
La défiscalisation du loueur en meublé non-professionnel
D’un point de vue fiscal, mettre en location (ou en sous-location) un logement meublé (en totalité ou en partie : exemple, une chambre d’étudiant) est classé comme une activité commerciale. Les revenus perçus sous forme de loyers sont alors imposés, mais après un important abattement fiscal. En effet, les loyers LMNP sont catégorisés comme Bénéfice industriel et commercial (régime fiscal Micro BIC).
À noter : Si le logement loué est vide, les loyers sont traités fiscalement comme des revenus fonciers.
Le loueur en meublé non-professionnel garde le choix du régime d’imposition : régime réel ou régime Micro BIC.
Régime micro BIC
En plus de la simplicité des procédures de déclaration, le régime micro BIC procure un abattement fiscal forfaire de 50 %. La condition est que les recettes locatives annuelles ne dépassent pas le plafond de 70 000 euros. La contrepartie est que le loueur non-professionnel ne peut déduire aucune charge (taxe foncière, réparation, assurance, notaire…).
Régime réel
Les charges inhérentes au projet sont déduites du revenu locatif imposable, mais les procédures comptables sont lourdes et l’abattement fiscal est sacrifié. Le loueur de meublé non-professionnel doit poser la question suivante pour optimiser sa fiscalisation : est-ce que l’abattement fiscal permis couvre la totalité des charges à engager ?
Êtes-vous attiré par les avantages du statut LMNP ? Nous serons ravis de lire vos impressions et de répondre à vos questions sur le statut de loueur de meublé non-professionnel.