Mettre en location un bien immobilier implique des étapes essentielles. Nous en avons recensé 8. En tant que professionnel de l’immobilier, nous vous accompagnons dans tous ces points de vigilance. Notre objectif : vous permettre de rentabiliser sereinement, et au plus vite, votre investissement locatif.
De la conformité de votre logement à la remise des clés, on vous explique !
1ère étape : évaluons l’état de votre bien immobilier avant sa mise en location
Avant toute mise en location d’un bien immobilier, il est essentiel de s’assurer que le logement réponde aux 5 critères de décence fixés par la loi :
- Surface minimum de la pièce principale
9 m² au sol avec une hauteur de plafond de 2,20 m ou un volume de 20 m3 - Absence de risque pour la sécurité et la santé des occupants
Conformité des installations électriques, de gaz et de chauffage. Absence d’humidité, de plomb ou d’amiante. - Performance énergétique minimale
Pour les contrats de location conclus depuis le 1er janvier 2023, la consommation d’énergie doit être inférieure à 450 kWh d’énergie finale par m² de surface habitable - Absence d’animaux nuisibles et de parasites
Aucune infestation de rats, puces de lit ou cafards. - Mise à disposition de certains équipements
Dispositif de chauffage, alimentation en eau potable, évacuation des eaux usées, cuisine ou coin cuisine, WC, équipement pour la toilette, réseau électrique et éclairage.
2ème étape : définissons ensemble le type de bail adapté à votre mise en location
Choisir un type de bail pour votre mise en location est une étape importante. Meublé, non meublé, longue durée ou saisonnier, les différents modes de location décideront de votre régime d’imposition (revenus fonciers ou BIC). Souvent, le choix dépend de l’emplacement et de la nature du logement.
Les studios ou deux-pièces sont les plus recherchés en location meublée. De ce fait, vous devez garnir l’appartement d’une liste d’équipements et de meubles fixée par décret. C’est un choix judicieux si votre bien est dans un quartier étudiant. S’il s’agit d’un appartement ou d’une maison de charme situés dans un quartier touristique ou en bord de mer, la bonne option peut être la location saisonnière.
La location vide implique un bail d’une durée minimum de 3 ans reconductible. Elle est adaptée à des logements plus grands réservés aux ménages. Les locataires y sont généralement plus stables.
3ème étape : fixons le montant du loyer et des charges
Grâce à notre expertise et notre connaissance du marché immobilier, nous estimerons ensemble le montant du loyer de votre bien mais aussi le prix des charges.
L’estimation s’appuiera sur la surface habitable du logement, sa situation géographique, la qualité du mobilier s’il est meublé, le confort et les équipements de l’immeuble, l’état du bien et ses performances énergétiques.
Si votre logement est en zone tendue, nous serons libres d’en fixer le prix à la première mise en location. Il sera toutefois soumis au dispositif de l’encadrement des loyers lors d’un changement de locataire.
Si vous avez investi au moyen d’un dispositif fiscal, type Pinel, il sera impératif de respecter le plafond de loyer fixé pour la zone.
Le montant des charges récupérables est à fixer en même temps que le loyer. Sauf pour les meublés où les charges peuvent être forfaitaires, elles seront estimées sur une base réelle dûment justifiée et régularisée une fois par an.
4ème étape : réaliser les diagnostics obligatoires
La réalisation de diagnostics immobiliers est obligatoire pour la mise en location de votre bien. Ils déterminent certains des critères de décence du logement. Le Dossier de Diagnostic Technique doit être annexé au bail. Il rassemble des diagnostics obligatoires ou optionnels :
- Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) pour estimer la consommation d’énergie et les taux d’émission de gaz à effet de serre du logement.
- Le Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) si le logement a été construit avant janvier 1949.
- L’État des Risques et Pollutions (ERP) qui indique, pour un logement se situant dans un périmètre d’exposition, les aléas naturels, miniers ou technologiques et précise le risque sismique, le potentiel radon et la pollution éventuelle du sol.
- L’État de l’installation gaz, si l’installation a plus de 15 ans.
- L’État de l’installation électrique, si l’installation a plus de 15 ans.
- L’État d’amiante si le permis de construire du logement a été délivré avant juillet 1997.
- Le diagnostic Bruit qui concerne les logements situés dans une zone dite d’exposition au bruit d’aéroport.
5ème étape : souscrivez vos assurances et garanties
Seule l’assurance au titre de votre responsabilité civile est obligatoire pour le logement. Si vous voulez vous couvrir pour les périodes de vacance locative (avant l’entrée ou après la sortie de votre locataire qui a l’obligation de s’assurer), vous pouvez souscrire une assurance propriétaire non occupant. Pour un faible coût, vous éviterez de potentielles mauvaises surprises.
Pour vous prémunir du risque de loyers impayés ou d’une détérioration immobilière, il est recommandé de souscrire à une Garantie des Loyers Impayés (GLI). Elle vous permettra d’être remboursé des loyers dus, des dommages causés au bien et des frais de contentieux.
Vous aurez alors à respecter les profils de locataires déterminés par l’assureur (minimum de revenus notamment).
6ème étape : trouvons pour vous le locataire idéal
Après ces 5 première étapes, nous sommes enfin prêts à vous trouver le locataire idéal ! Nous publierons l’annonce de votre bien sur nos portails et débuterons les visites. Nous veillerons à ce que l’annonce soit le plus informative possible pour éviter les appels et visites inutiles.
Lors des visites, vous aurez bien sur le pouvoir décisionnaire concernant le choix de votre futur locataire. Pour cela, soyez à l’écoute des candidats : c’est dans l’échange que vous aurez votre premier ressenti sur votre futur locataire 😊
Nous collecterons l’ensemble des dossiers de candidatures et ferons une comparaison objective des documents fournis (justificatifs d’identité, de domicile, d’activité et de ressources). A savoir : les revenus devront être de trois fois le montant du loyer, condition obligatoire si vous avez souscrit une assurance GLI. Sinon, il nous faudra étudier avec soin le dossier des garants proposés par le candidat.
Le choix de votre locataire se trouvera dans le meilleur équilibre entre son dossier locatif et votre ressenti lors de la visite.
7ème étape : signons le bail avec votre locataire
Votre locataire choisi, Il est impératif de signer avec lui un contrat de location (appelé aussi bail d’habitation). Location vide ou meublée, saisonnière ou de longue durée, colocation, il existe autant de baux que de types de location.
Le bail recense les droits et les obligations du locataire et du propriétaire (le bailleur). Il doit être conforme au modèle imposé par le législateur. Il précise les noms des contractants, la date de début du bail, sa durée, l’adresse du bien et sa description. Il fixe le montant du loyer, celui de l’avance sur charges, et le montant du dépôt de garantie (dans une limite de 1 mois de loyer pour une location vide et de 2 mois pour un meublé). Le Dossier de Diagnostics Immobiliers et l’état des lieux sont annexés au bail.
La durée minimum d’un bail d’habitation est de 3 ans pour un logement meublé (6 ans si le bailleur est une personne morale). Celle d’un logement meublé est de 1 an, reconductible tacitement, pouvant être ramenée à 9 mois pour le étudiants.
8ème étape : organisez l’entrée de votre locataire
C’est la fin de votre mise en location. Nous vous accompagnons dans la réalisation de l’état des lieux d’entrée avant de remettre les clés à votre locataire.
L’état des lieux est un document contradictoire à ne pas négliger. Il décrit précisément l’état du bien à l’entrée du locataire. Il est complété d’un inventaire des meubles et équipements s’il s’agit d’une location meublée.
Bien réalisés, ces documents permettront une comparaison objective de l’état du logement à la sortie du locataire (en tenant compte de la vétusté liée au temps d’occupation). A noter : il est important de relever les compteurs d’eau chaude et froide s’ils sont gérés par la copropriété pour la régularisation future des charges locatives.
Avant de remettre les clés au locataire, nous nous assurerons que le locataire nous a bien fourni son attestation d’assurances pour les risques locatifs.
Vous l’aurez compris, mettre son bien en location demande du temps, de la disponibilité et l’acquisition de compétences ! C’est pour cette raison que notre équipe de professionnels se tient à votre disposition pour vous accompagner dans la mise en location de votre bien immobilier et/ou sa gestion locative.