Vous vous séparez et avez un crédit immobilier suite à l’achat d’une maison ? En cas de divorce, la vente d’une maison peut présenter plusieurs difficultés. Le couple peut choisir de maintenir leur maison commune. Pour cela, il sera nécessaire d’établir une convention d’indivision. Lorsque le divorce sera prononcé, ils seront alors libres de prendre une décision pour leur bien commun. Cependant, la gestion d’un bien en indivision par des ex-époux semble être une tâche compliquée. Alors, comment faut-il procéder pour vendre une maison en cas de divorce ?
Vente d’une maison et divorce amiable
Lors d’un divorce à l’amiable, le patrimoine commun du couple doit être liquidé avant le dépôt de la demande de divorce. S’il y a consentement mutuel, alors les époux peuvent soit :
- vendre le bien
- attribuer la maison à un des époux
- garder la maison et en rester propriétaire
En effet, les ex-conjoints peuvent vendre leur maison après leur divorce. Pour cela, ils doivent instituer une convention d’indivision avec l’aide d’un notaire. Cette convention permet de :
- sortir le bien de la liquidation de patrimoine
- mettre en place la gestion du bien entre les époux
Afin d’éviter les contraintes, il vaut mieux établir les responsabilités de chacun dès le début.
La convention d’indivision prévoit entre autre :
- répartition des charges
- occupation du bien par un des époux
- indemnisation pour l’autre
- répartition des mensualités du prêt immobilier
- répartition du prix de vente de la maison
Par la suite, les ex-époux seront soumis au régime général de l’indivision. Ce régime impose des droits et des devoirs à chacun comme le fait que chaque décision doit être prise avec l’accord des deux ex-conjoints.
Ce que vous devez savoir :
Si vous optez pour cette solution cela vous permettra de :
- conserver le lieu de vie pour les enfants
- permettre à l’un des époux de racheter la part de l’autre
- rendre la procédure de divorce plus rapide
L’indivision peut être à durée déterminée mais elle ne pourra pas dépasser cinq ans. Cependant, elle peut être renouvelée. Attention, si un délai est fixé, alors il ne sera pas possible de forcer le partage tant que ce délai ne sera pas écoulé. Dans le cas où la convention serait établie à durée indéterminée, alors le partage pourra être réclamé à tout moment.
Vente d’une maison : indivision et partage
Si les ex-époux souhaitent sortir de l’indivision, ils doivent soit :
- décider de vendre la maison (l’argent de la vente sera alors divisé entre les deux)
- décider que l’un des deux rachète les parts de l’autre
Il est alors possible de passer par le partage amiable. Ils décideront ensemble des solutions qui leur conviennent. Cependant, si au cours de ces négociations il survient des conflits entre les ex-conjoints alors ce partage sera bloqué.
Ce que dit la loi :
Pour sortir de l’indivision, il faut obligatoirement faire rédiger un acte par un notaire.
Conflits et partage judiciaire
Lorsque qu’il s’agit d’une vente en indivision, l’autorisation des deux parties est nécessaire. Ce qui veut dire que des conflits peuvent rapidement apparaître. Par exemple, un des époux peut décider de ne pas vouloir vendre le bien.
Cependant, il est tout à fait possible de sortir de cette situation en se retirant de l’indivision. « Nul n’est tenu de rester dans l’indivision » selon l’article 815 du Code Civil.
Celui qui souhaite en sortir, peut faire appel au Tribunal de Grande Instance et demander le partage judiciaire. Ce sera alors au juge de décider.
Néanmoins, cette soluton reste peu avantageuse pour les ex-conjoints car la procédure peut être longue et générer des frais supplémentaires. En cas de situation insolvable, le juge pourra choisir la vente forcée du bien. Ce qui veut dire que la maison sera vendue aux enchères. En outre, le couple n’obtiendra pas un bon prix pour la vente de son bien.
Vente d’une maison avant de divorcer
Afin d’éviter de payer un notaire, certains couples décident de vendre leur bien avant de divorcer. Ils pensent ainsi être exonérés de toute charge fiscale. Cependant, la réalité juridique est beaucoup plus complexe que cela.
Vous devez savoir qu’il existe quatre conditions pour que le droit de partage soit exigé par l’administration :
- un acte doit être dressé
- une indivision doit exister
- qu’il soit justifié de cette existence
- qu’il y ait partage de l’indivision
Donc, en l’absence de cet acte, un partage verbal ne sera pas soumis au droit de partage. Cela suppose qu’aucune mention de la vente du bien ne doit être présente dans la convention de divorce. Si le partage est évoqué, alors le droit de partage reprend de sa fonction. Il est donc primordial pour le couple de faire un choix entre optimisation fiscale et sécurité juridique.
De plus, si le juge découvre l’existence d’un partage verbal existant avant le dépôt de la requête au cours d’une investigation, alors il pourra refuser de valider la convention de divorce.
Partage de droit et partage verbal
Les couples qui souhaitent s’acquitter d’un droit de partage en vendant leur bien pour se partager les gains avant de débuter la procédure de divorce encourent donc différents risques. L’administration se retrouvera en difficulté à découvrir la vérité sur l’opération et les époux risquent de subir une pénalité pouvant monter jusqu’à 80 %.
Pour ne pas s’exposer à ces risques, il est donc préférable de procéder à un divorce accepté. Il s’agit d’un divorce contentieux dans lequel les époux acceptent le principe du divorce mais ils sont en désaccord sur ses conséquences. Ceci permettra de voir prononcer le divorce puis, après être passé sous le régime de l’indivision, d’opérer enfin le partage verbal souhaité en évitant les taxes.
Pour finir sur la question de la vente d’une maison en cas de divorce, nous ne pouvons que vous conseiller de réfléchir au régime matrimonial à choisir au jour du mariage. En effet, les biens communs et leur périmètre sont établis au moment du mariage. Il existe deux types de régimes matrimoniaux : séparatiste et communautaire. Le régime de séparation de biens signifie que chaque époux reste propriétaire de ses biens acquis avant le mariage ainsi que ceux acquis pendant l’union. En ce qui concerne le régime communautaire, les biens acquis pendant l’union sont considérés comme des biens communs.
Ce que vous devez retenir :
Le partage des biens ainsi que la vente de ces biens nécessitent obligatoirement l’intervention d’un notaire.