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La vente en viager : peut-elle avoir lieu en famille ?

Envie de vendre votre bien à l’aube de votre retraite ? Envie d’un complément de revenus ? Envie de réaliser cette transaction immobilière avec un membre de sa famille ? Envie de conserver le logement dans le patrimoine familial ?

La vente en viager semble parfaitement désignée pour votre projet. Nous répondons à toutes vos questions pour une transaction immobilière réussie.

La vente en viager : définition

La vente en viager : de quoi s’agit-il ?

Vendre en viager vous permet de vendre votre appartement ou votre maison tout en conservant le droit d’usufruit sur votre logement. L’acquéreur procède au versement du bouquet, soit une somme de départ.

De plus, il vous verse une rente viagère mensuellement, trimestriellement, ou annuellement, et ce, jusqu’à votre décès. Vendre en viager vous permet donc d’obtenir le complément de revenus souhaité.

Le vente en viager libre ou occupé ?

Deux possibilités s’offrent à vous. Soit la vente en viager est libre soit occupée. Dans le premier cas, le logement est libre de toute occupation et de réserve de jouissance et dans le second cas, le vendeur en conserve l’usufruit.

Le régime fiscal de la rente viagère

Vous pouvez bénéficier d’un abattement fiscal en fonction de votre âge. Plus vous êtes âgé et plus ce dernier est intéressant.

Pour les moins de 50 ans, l’imposition est de 70 %, alors qu’à partir de 70 ans, elle est de 30 %.

Vendre en viager à un membre de sa famille

Cette transaction immobilière est-elle possible ?

Cette option de vente à un membre de sa famille est possible seulement, elle nécessite un accord au préalable. Si vous vendez à l’un de vos enfants, le reste de la fratrie peut demander une compensation financière lors de la succession.

Il est donc préférable d’obtenir leur accord avant d’entamer cette vente. Votre enfant, tout comme le ferait un acquéreur classique, vous versera donc un bouquet et des rentes viagères régulières.

Conditions d’une vente en viager à ses héritiers

Cette vente même familiale doit avoir lieu dans les mêmes conditions que pour un acquéreur lambda. Vous devez donc définir un prix de vente en cohérence avec le prix du marché afin d’éviter que votre enfant par la suite subisse un contrôle fiscal.

Selon l’article 918 du Code civil cette vente à la baisse peut être considérée comme une tentative de donation déguisée. L’acquéreur pourra être ainsi redevable de majorations et de frais de succession.

Les risques majeurs sont donc :

  • La vente viager peut être considérée comme une donation déguisée.
  • Le reste de la fratrie souhaite intégrer la valeur du bien immobilier au moment de l’héritage.

Le cas particulier de l’usufruit

Selon l’article 751 du Code Général des Impôts, si vous souhaitez conserver l’usufruit de votre logement, votre enfant acquéreur devra par la suite payer les droits de succession.

Vous êtes effectivement dans ce cas considéré comme le propriétaire fiscal. Préférez alors comme alternative, un droit d’usage et d’habitation.

Conditions d’une vente en viager à la famille éloignée

Si vous souhaitez vendre à un membre de votre famille éloignée comme une cousine, cette vente ne sera pas requalifiée de donation.

Elle ne sera donc pas éligible à des droits de succession car il ne s’agit pas d’une héritière directe. Les seuls frais supplémentaires seront donc des droits de mutation soit 8 % de frais de notaire.

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