Comment se répartissent les charges de copropriété ?

Vous vous posez des questions sur le paiement des charges de copropriété ? Vous vous demandez qui paye quoi ? Tout d’abord, il faut savoir que le propriétaire du bien loué demande au locataire de payer des charges liées à l’utilisation des services de la copropriété. Découvrez comment ces charges sont réparties entre le locataire et le propriétaire : 

Charges de copropriété : fonctionnement

Lorsque vous devenez propriétaire d’un bien situé dans un immeuble ou dans un lotissement collectif, alors vous devenez membre d’une copropriété. A ce titre, vous devez à présent participer aux frais d’entretien qui sont supportés par tous les copropriétaires. Ces frais ou charges sont :

• votés en assemblée générale : chaque année un budget est prévu afin de couvrir l’entretien des parties communes ainsi que leur administration.
• calculés en fonction de votre part : votre part dépend des tantièmes dont vous êtes propriétaire. Ceci est déterminé en fonction de la surface de votre logement, afin d’éclairer ce point vous devez observer votre titre de propriété ainsi que l’état descriptif de division.
• payés par quart : les charges doivent être réglées le 1er jour de chaque trimestre.

Un partage entre locataire et propriétaire

Tout d’abord, il faut savoir que le propriétaire doit payer des charges pour l’entretien quotidien de l’immeuble. Mais ce n’est pas tout, il doit aussi s’acquitter de frais lorsque des travaux exceptionnels sont effectuées dans la copropriété.

En général, ces charges sont à payées tous les trimestres, donc le propriétaire les répercute sur le loyer mensuel demandé au locataire.

Il s’agit ici des charges « récupérables ». Autrement dit, dans le contrat de location, il est obligatoire pour le propriétaire de différencier le loyer « hors charges » du montant des charges récupérables. Il est donc primordial d’être transparent sur tout ce qui devra être réglé par le locataire dès le départ (avant signature du contrat de location). Les charges récupérables auprès du locataire concernent :

• les services utilisés par le locataire comme l’ascenseur, le chauffage collectif, l’eau, etc. En ce qui concerne les charges liées à l’ascenseur, c’est le niveau de l’étage qui détermine le coefficient (exemple : coefficient 1 pour le premier étage, 1,25 pour le second, 1,50 pour le troisième).
• l’entretien quotidien et la réparation des équipements utilisés par le locataire (espaces verts, pièce usée de l’ascenseur, système de chauffage, etc.). Cependant, le remplacement d’un appareil comme une chaudière est à la charge du propriétaire. Seul le remplacement d’une petite pièce comme un joint pourra être facturé au locataire. Le locataire a également la responsabilité du nettoyage de la toiture de son logement en location.
• les taxes prélevées contre les services rendus (taxe d’enlèvement des ordures ménagères, redevance assainissement, taxe de balayage, etc)

Charges de copropriété : gestion

Par la suite, il faut savoir que ces charges de copropriété sont accompagnées de différentes formalités qui doivent être gérées par le propriétaire. Par exemple :

• si le locataire en fait la demande, le propriétaire doit pouvoir lui fournir une quittance de loyer qui fait état du paiement du loyer ainsi que des charges en fonction du mois demandé.
• le propriétaire doit effectuer chaque année la régularisation des charges locatives. S’il existe un trop-perçu, il devra le rembourser au locataire. A contrario, si les provisions sur charge sont insuffisantes, alors le propriétaire peut réclamer le complément au locataire. Cependant, depuis la loi ALUR, le locataire peut demander d’étaler le paiement du remboursement sur 12 mois.

Une régularisation annuelle

Le règlement de copropriété fixe le décompte des charges en fonction des compteurs individuels ou selon la clé de répartition prévue.

En tant que propriétaire, vous devez vous référer au relevé individuel des charges qui vous sera adressé chaque année par le syndicat. Cela permet d’avoir une idée précise des dépenses à régulariser auprès de votre locataire. Il faudra alors envoyer le décompte au mois avant la date de régularisation exigée. De plus, il existe un délai de prescription de trois ans afin de demander la régularisation des charges impayées.

Charges de copropriété : partage

Comme nous l’avons vu, les charges de copropriété sont directement payées par le propriétaire. Par ailleurs, lorsqu’il met son bien en location, il peut alors répercuter une partie des charges sur le locataire (charges locatives). Voilà pourquoi vous devez être attentif à la mention « charges comprises » sur les annonces immobilières. Cette annonce accompagne le montant du loyer en général.

Les charges locatives (ou charges récupérables) sont réglementées et encadrées. Pour résumer , elles comprennent :

• taxes locatives
• dépenses de produits consommables
• dépenses d’entretien

Par ailleurs, la totalité des charges ne peut être exigée au locataire. Quoi qu’il arrive, une fraction restera toujours à la charge du propriétaire. Et cela sera de même pour les charges exceptionnelles en cas de travaux dans la copropriété. Tout simplement car les travaux contribuent à valoriser l’immeuble. Cela permet donc d’augmenter sa valeur et cela profite au patrimoine du propriétaire bailleur. Cependant, les petites réparations seront entièrement à la charge du locataire.

Cas particulier : les concierges

Il peut arriver que dans une copropriété, le ménage soit assuré par un gardien. En général, il effectue le nettoyage des parties communes ainsi que la gestion des poubelles.

Le salaire du concierge peut être répercuté au locataire à hauteur de 75%. Dans le cas où certaines tâches seraient assurées par les locataires, alors la prise en charge de sa rémunération peut être limitée à 40%.

Par ailleurs, le locataire devra s’acquitter des dépenses en cas de dégradations dans le logement ou dans la copropriété. De plus, le propriétaire devra prendre en charge toutes les dépenses liées à la valorisation du logement comme la toiture, la façade ou encore la mise aux normes des ascenseurs.