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Acheter un bien immobilier déjà loué : avantages et obligations

De plus en plus déçus par les placements bancaires, les foyers français préfèrent investir dans la pierre qui reste un investissement lucratif dans la plupart des cas. Toutefois, parmi les nombreuses ventes qui se réalisent chaque jour, il y en a une qui présente un caractère atypique : l’achat d’un logement déjà occupé par un locataire.

Achat d’un logement déjà loué : transfert du bail

Lorsque vous achetez une maison ou un appartement occupé par un locataire, vous devenez du coup le nouveau bailleur de celui-ci. En même temps que la signature de la vente chez le notaire, le transfert du bail se fait automatiquement. Les obligations stipulées dans l’ancien bail se reportent sur le nouveau. Par exemple, si l’ancien bail fait mention d’une caution solidaire, le garant s’engage dorénavant auprès de vous. Rapprochez-vous du vendeur ou de l’agence immobilière en charge du bien pour obtenir des réponses à vos questions.

Bien évidemment, le changement de propriétaire doit être signifié au locataire ou au mandataire de gestion, le cas échéant. En dehors du changement de propriétaire, aucune modification ne peut être apportée au bail d’origine. En achetant un bien immobilier déjà occupé, vous devenez lié contractuellement au locataire selon les prescriptions de l’ancien bail.

Le loyer ne peut être modifié et les engagements du précédent propriétaire doivent être tenus, comme d’éventuels travaux de réhabilitation à réaliser par exemple.

Le dépôt de garantie du bien déjà loué

Tout d’abord, pour être sûr d’avoir tout l’historique de la location en main, demandez à l’ancien propriétaire de vous fournir les pièces suivantes :

  • Ancien bail
  • Diagnostics effectués
  • Quittances de loyer émises
  • Engagement de caution signé par le garant
  • Attestation d’assurance du logement par le locataire

La plupart du temps, un dépôt de garantie est versé par le locataire au propriétaire. Selon les cas de figure, le vendeur peut vous restituer ce dépôt. Il faut alors impérativement stipuler la transaction dans l’acte de vente définitif. Dans le cas où vous ne percevriez pas ce dépôt de garantie, vous restez tenu de le verser au locataire lorsque celui-ci quittera le logement. Bien évidemment, cette restitution ne pourra se faire que dans le cas où aucune dégradation n’a été constaté.

Ces éléments peuvent paraître contraignants. Toutefois, le fait de ne pas avoir à chercher un nouveau locataire compense largement l’obligation d’adhérer à ce qui a été signé auparavant.

Conditions de reprise du logement

Le nouveau propriétaire peut aussi vouloir récupérer le logement pour lui-même ou pour le revendre. Toutefois, il faut savoir que le locataire présent reste prioritaire dans le cas où le propriétaire voudrait revendre le logement. Pour le locataire, on appelle cela un droit de préemption.

Le nouveau propriétaire doit informer le locataire de sa volonté de reprendre son bien. Pour se faire, un courrier avec accusé de réception doit être envoyé au minimum 6 mois avant la fin du bail. Ensuite, pour protéger le locataire d’éventuels abus, la législation a prévu deux cas de figure.

Dans le premier, l’achat du logement se fait moins de trois ans après la vente de celui-ci. Dès lors, le nouveau propriétaire ne pourra donner congé au locataire qu’après s’être mis d’accord sur une période de tacite reconduction.

Dans le second cas, la date de fin du bail intervient moins de deux ans après l’achat du logement. Le départ du locataire ne pourra donc se faire que dans un délai de 2 ans après la date d’acquisition. Pour ce genre de tractations particulières, n’hésitez pas à nous contacter et à vous appuyer sur les articles 15, 22 et 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toujours d’actualité.

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