Le démembrement croisé est une technique d’achat immobilière peu connue mais très efficace pour sécuriser l’usufruit du bien pour des couples non mariés et des familles recomposées. Nous allons vous expliquer son fonctionnement et ses avantages.
Qu’est-ce qu’un achat immobilier en démembrement croisé ?
Un bien immobilier est généralement détenu en pleine propriété. Le démembrement consiste à décomposer la pleine propriété en usufruit d’un côté et en nue-propriété de l’autre. L’usufruit donne le droit d’occuper le bien et éventuellement de le mettre en location. La nue-propriété est la propriété des murs du logement et la capacité à pouvoir le mettre en vente.
Le démembrement croisé de propriété est basé sur un partage des droits de propriété. Le premier investisseur achète la nue-propriété selon un partage des parts (communément la moitié) et l’usufruit de l’autre partie du bien selon un autre pourcentage (là-aussi usuellement la moitié).
En miroir, le second acheteur acquiert l’usufruit des parts détenues par le premier acquéreur en nue-propriété, et la nue-propriété du bien qu’il détient en usufruit. De leur vivant les acheteurs profitent de l’usufruit du bien immobilier ou des loyers si le bien est en location. Dans le cas où l’un des acquéreurs décède, le conjoint survivant va récupérer l’usufruit sur les parts dont il détient déjà la nue-propriété.
Achat en démembrement croisé grâce à la SCI
L’agence immobilière va certainement vous proposer que l’achat immobilier en démembrement croisé soit réalisé par le moyen d’une société civile immobilière (SCI). Dans ce cas le démembrement porte sur les parts détenues par chaque membre de la SCI. Mais l’achat en démembrement croisé peut aussi se faire en dehors de la SCI.
Les avantages d’acheter un bien par démembrement croisé
Pourquoi acheter un bien immobilier en démembrement croisé ? Les avantages du démembrement croisé sont nombreux. En premier cette méthode permet de sécuriser la jouissance du bien immobilier en cas de décès d’un acheteur. Dans ce cas l’acquéreur survivant obtient l’usufruit sur l’intégralité du bien.
Il peut ainsi continuer de vivre dans le bien immobilier et éventuellement le mettre en location pour percevoir les revenus du loyer. Le second avantage porte sur l’exonération des droits de succession, là où ils s’élèvent à 60% dans le cas d’une succession classique. Dernier avantage, si les acquéreurs sont tous décédés, ce sont leurs enfants qui récupèrent la propriété du bien selon le pourcentage des parts détenues par leurs ascendants.
Dans quels cas avoir recours à un achat par démembrement croisé ?
L’achat immobilier en démembrement croisé est destiné aux personnes qui souhaitent transmettre leur bien immobilier simplement et sans droit de succession. En effet, un concubin ou une personne pacsée n’a aucun droit civil dans la succession de son partenaire.
En conséquence pour que le concubin survivant reçoive l’usufruit du bien immobilier, le défunt doit le mentionner sur son testament et un droit de succession de 60% s’applique. Le démembrement croisé permet de s’en exonérer. Deux profils sont particulièrement intéressés par ce montage :
- les conjoints non mariés et non pacsés. En effet, chaque membre du foyer va acheter en général la moitié des parts en usufruit et l’autre moitié en nue-propriété. Si l’un des deux décède, le concubin survivant obtient automatiquement l’autre moitié en usufruit sans payer de de droits de succession. Les héritiers du concubin décédé (enfants, parents, etc.) gardent la nue-propriété de la moitié de leur ascendant mais le concubin survivant voit sa situation confortée : il peut continuer à vivre dans le bien immobilier comme il a l’intégralité de l’usufruit.
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les familles recomposées car les enfants d’une première union récupèreront la propriété de la part de leur ascendant à son décès alors que le conjoint survivant pourra continuer à vivre dans le logement dont il aura la totalité de l’usufruit.