Un vendeur est-il en droit de refuser une offre d’achat immobilier. L’offre d’achat, aussi appelée promesse d’achat, permet à l’acquéreur potentiel d’un bien immobilier de proposer un prix d’achat au vendeur.
Après plusieurs mois de visites intensives, vous avez enfin déniché le bien de vos rêves. Le marché immobilier reste tendu malgré la crise, et vous décidez de faire une offre au prix pour être sûr de l’emporter.
Vous la présentez au vendeur et, contre toute attente, il la refuse. Est-ce légal ? Quels sont vos recours selon les différents cas qui se présentent ? Le décryptage d’Immovision.
Vente immobilière de particulier à particulier : le premier l’emporte
Juridiquement, une annonce immobilière est définie comme une “offre de vente ferme à personne indéterminée”. Si vous êtes le seul acheteur potentiel à avoir présenté une offre au prix, pour être sûr de bloquer la vente par exemple, le vendeur est lié à vous d’un point de vue contractuel et est tenu d’accepter. Dans le droit français prévaut le principe du consensualisme : la demande rencontre l’offre au prix convenu, la vente est donc parfaite.
Si vous êtes plusieurs acheteurs à avoir soumis une offre au prix, le vendeur est tenu d’accepter la première reçue dans la journée. Ceci peut être problématique, car il ne peut pas choisir le meilleur dossier. Par conséquent, la vente peut échouer pour cause de refus de prêt de la part de la banque au moment de la signature chez le notaire, et il faut tout recommencer à zéro…
En outre, il est à noter qu’une fois l’offre contresignée par le vendeur, celui-ci ne peut plus se dédire de la vente sans frais. Il s’agit d’un privilège réservé à l’acquéreur.
Refuser une offre d’achat immobilier au prix de vente entre particuliers
Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, vous avez la possibilité de soumettre au propriétaire une promesse d’achat au prix de vente annoncé. Vous pouvez autrement soumettre une offre à un prix inférieur.
Dans le cas où vous faites une offre au prix de vente annoncé, le propriétaire ne peut pas refuser celle-ci. Il s’agit d’une vente réputée parfaite. Si vous n’êtes pas seul à avoir remis une offre au prix de vente, le propriétaire peut choisir l’acquéreur de son choix. Généralement, ce sont les conditions de vente précisées dans la promesse d’achat qui feront la différence.
En effet, le propriétaire sera plus enclin à accepter une offre qui comprend moins de clauses suspensives, comme par exemple, la possibilité d’annuler l’achat immobilier en cas du refus de l’octroi d’un prêt immobilier par un établissement financier.
Si vous soumettez une offre à un prix inférieur au prix de vente annoncé, le propriétaire a le droit de refuser votre offre. C’est très souvent à ce moment-là que débute la phase de négociation du prix de la vente d’un bien immobilier entre les deux parties. Une contre-offre peut alors être faite à l’acheteur.
Il est également important de souligner qu’il est interdit de surenchérir. En effet, le propriétaire ne peut pas accepter une offre de prix supérieure au prix de vente annoncé. Dans le cas où il annule une offre au prix préalablement acceptée pour une offre à un prix supérieur, il risque de devoir annuler la vente. Il devra payer des dommages et intérêts en cas de préjudice à l’acquéreur.
Le refus d’une promesse d’achat lorsque qu’un intermédiaire est mandaté pour réaliser la vente
En faisant appel à un professionnel de l’immobilier pour s’occuper de la vente de son bien immobilier, le propriétaire peut souscrire à deux types de mandats de vente. On aura le mandat d’entremise ou le mandat de représentation.
Tout dépend du type de mandat que vous avez conclu.
– Lorsque l’agent immobilier vous représente, les conditions sont les mêmes que lors d’un achat entre particuliers, et le cas ci-dessus s’applique.
– Lorsqu’il s’agit d’un mandat de mise en relation, aussi appelé “mandat d’entremise”, le vendeur est entièrement libre de traiter avec l’acheteur qu’il préfère. Cela lui permet de sécuriser la vente de façon discrétionnaire, en choisissant par exemple l’acheteur qui apporte le montant au comptant le plus élevé ou qui a la meilleure solvabilité. Pour concrétiser le refus envers les autres acheteurs, le vendeur ou l’agent peut décliner à l’oral ou par mail, l’idéal étant d’envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception.
Quel que soit le type de mandat choisi, l’agent immobilier est déontologiquement obligé de soumettre au vendeur toutes les offres proposées par les acheteurs. Bien sûr, si une offre est vraiment est trop basse, l’agent doit jouer son rôle de cadrage et de conseil auprès du client en amont.
Pour éviter les mauvaises surprises, certains vendeurs ajoutent des clauses spécifiques dans le mandat initial afin de filtrer les offres fantaisistes.
Le mandat d’entremise
Le mandat le plus classique, appelé mandat d’entremise, ne permet pas à l’intermédiaire de signer des documents à la place du mandant. L’objectif de l’intermédiaire est de trouver un acquéreur pour le bien immobilier du mandant uniquement.
S’il reçoit une offre à la suite d’une visite concluante, il devra soumettre celle-ci au propriétaire pour acceptation. L’agent immobilier est tenu de transmettre toutes les offres d’achat reçues. Le propriétaire pourra accepter ou refuser l’offre en respectant les conditions énoncées ci-dessus.
Le mandat de représentation
Le mandat de représentation permet à l’agent immobilier de représenter juridiquement le propriétaire. Il lui accorde le droit de signer une promesse d’achat à sa place. En d’autres termes, si l’agent immobilier accepte une offre de prix et la signe, le propriétaire est juridiquement engagé à vendre son bien immobilier au prix stipulé dans la promesse d’achat.
Le vendeur peut-il se rétracter une fois l’offre d’achat acceptée ?
L’acheteur a le droit de se rétracter sans motif. Il doit néanmoins respecter les conditions d’annulation mentionnées dans l’offre de prix (délai de rétractation, réalisation d’une clause suspensive, etc.). Le propriétaire quant à lui ne peut pas faire marche arrière. Il ne peut annuler une offre de prix qui a été acceptée et contresignée.
Si le propriétaire souhaite se rétracter après avoir accepté une offre, l’acquéreur peut saisir la justice. Il risque des poursuites judiciaires et de devoir payer des dommages et intérêts à l’acheteur. Cela vaut quelque soit le motif d’annulation de la vente.
Que faire en cas de refus du vendeur ?
Malgré la relative simplicité des règles, plusieurs cas de litiges ont été portés devant la Cour de Cassation. La jurisprudence applicable, stable depuis 1986, repose sur la nature de la vente – entre particuliers ou non – et le type de mandat signé.
Si vous êtes acheteur, il faut donc bien vérifier dans quelle situation vous vous trouvez : êtes-vous en relation avec un intermédiaire ? Si oui, vous devez vérifier que le courrier de refus comporte bien vos coordonnées et la désignation du bien (adresse et prix). Le cas échéant, vous allez devoir prouver auprès d’un tribunal que vous aviez formulé l’offre au prix en premier et que le vendeur n’a pas respecté ses obligations.
Que ce soit du point de vue de l’acheteur ou du vendeur, il est donc plus judicieux de faire appel à un intermédiaire et de préparer les clauses du mandat pour s’assurer du bon déroulement de la vente et éviter ainsi de se retrouver dans une situation indésirable.