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Guide pour réussir un investissement locatif

C’est un investissement peu risqué, dont les retours sont stables et conséquents. Il est normal que les Français rêvent d’investir dans la pierre. Lorsque l’investissement locatif est bien géré, il génère des revenus de manière presque passive. Ceci dit, l’investissement locatif nécessite tout de même un gros capital qui est hors de portée de la majorité des Français. Il faut agir avec précaution. Raison pour laquelle, nous vous donnons quelques clés pour réussir votre investissement locatif.

Étape 1 : Définir votre projet

Se renseigner

C’est le point de départ de tout projet. Vous devez préparer votre projet immobilier en recherchant le maximum d’informations. Ne vous contentez pas de scruter quelques annonces immobilières derrière votre écran. Concentrez-vous sur une zone donnée et étudiez son marché immobilier. Renseignez-vous sur les prix du m2 à l’achat et à la location. Analysez les tendances d’évolution des prix de ces dernières années. Ces informations vous permettront de savoir dans quelle ville ou quartier spécifique vous allez investir et ce que vous pouvez vous permettre d’acheter en fonction de votre situation.

Définissez les objectifs

Posez-vous les bonnes questions. Si vous souhaitez louer le bien puis y habiter par la suite, alors vous devez choisir le bien avec soin comme s’il s’agissait de votre résidence principale. Si vous cherchez à faire de l’achat-revente pour en tirer une plus-value, alors prenez le temps de trouver une perle rare et faites des travaux d’amélioration pour valoriser le bien. Si vous souhaitez simplement le louer, vous devez définir le type de locataire que vous ciblez car chaque type de locataire a des besoins particuliers.

Si vous ciblez des étudiants, optez pour un appartement en centre-ville, à un emplacement bien desservi par les transports en commun. Choisissez un emplacement avec des commerces de proximité (supermarché, laverie, boulangerie etc). Le bien serait idéalement situé non loin des principaux établissements supérieurs de la ville.

Si vous ciblez des familles avec enfants, vous pouvez vous éloigner des centre-villes pour plus d’espace et de tranquillité. Le bien serait de préférence situé à proximité d’une école et d’espaces verts.

Étape 2 : Le type de bien idéal

Où investir ?

La valeur d’un bien est corrélée aux prestations que le bien peut fournir à ses occupants. Elle tient compte du confort procuré, de l’espace dont dispose les occupants, des possibilités d’aménagement du bien mais aussi des infrastructures auxquelles les occupants ont accès. Un bien immobilier situé au cœur d’un quartier commerçant, avec plusieurs lieux de divertissement et très bien desservi sera toujours très prisé sur le marché locatif.

N’hésitez pas à mettre toutes les chances de votre côté en investissant dans les bonnes villes. Certaines zones de France telles que les grandes villes Françaises et les façades maritimes ont un marché locatif très dynamique. Ces villes sont des valeurs sûres. Mais vous pouvez tout aussi réussir votre investissement locatif ailleurs. Il faudra cependant étudier les soldes migratoires et les arrêtés municipaux pour connaître les régions qui ont du potentiel.

Un type de logement idéal ?

La réponse à cette question dépend du type de locataire que vous ciblez. 

Il faut savoir que les biens immobiliers de petite superficie sont souvent plus rentables. Mais sachez d’avance que vous attirerez des locations de durée moyenne (1 à 2 ans). En effet, un locataire reste rarement plus de 2 ans dans un 18 m2. Ces logements attirent souvent des étudiants ou des jeunes salariés dans leur début de vie active. Vous devrez donc être souvent présent pour gérer les changements de locataire. Mais si vous mettez en place une bonne gestion locative, vous limitez le risque d’avoir des vacances locatives. 

Offrez par exemple une rémunération à vos locataires s’ils trouvent un autre candidat pour reprendre leur bail. Si vous avez peu de temps à consacrer aux changements fréquents de locataires, passez par une agence immobilière qui s’occupera de tout. Vous aurez juste à payer des frais.

D’un autre côté, un bien de grande superficie de type 3 chambres attirera des contrats de location de longue durée car les locataires s’y projetteront sur le long terme. Vous attirerez généralement des familles qui ont une préférence pour la stabilité. Cela signifie que vous toucherez des loyers plus importants et plus stables. Par contre, vous achèterez le logement bien plus cher.

Étape 3 : Recherche du financement

Un prêt sans apport ?

Qu’il s’agisse de l’achat d’une résidence principale ou d’investissement locatif, les banques demandent un apport minimum de 10 %. Néanmoins, il n’est pas impossible d’emprunter sans apport. Tout dépend de la force de votre profil emprunteur. Paradoxalement, pour un investissement locatif, les banques ont plus de facilité à accorder un prêt sans apport.

Toujours est-il qu’avant de se lancer, il est important d’effectuer une simulation de votre prêt immobilier pour évaluer la faisabilité de votre projet.

Dans ce scénario, vous allez emprunter pour investir sans mise de départ. Votre épargne reste intacte. Vous louez le bien et vous remboursez votre prêt en partie grâce à vos revenus locatifs. En plus de cela, vous bénéficiez d’une réduction d’impôts en déduisant vos intérêts d’emprunt et charges locatives de vos revenus locatifs.

L’utilité d’un courtier

C’est le raccourci des emprunteurs qui souhaitent maximiser leur chances d’obtenir un prêt et d’économiser du temps et de l’argent sur leur démarches. En quelques minutes, les courtiers vous proposent un accès à toutes les offres de prêt immobilier du marché pour trouver l’offre la plus adaptée à votre projet. Vous évitez ainsi de passer des jours entiers à vous rendre dans les banques pour négocier votre prêt. Mais ce n’est pas tout, il négocie votre taux et vos conditions d’emprunt à votre place. Ce qui vous fait économiser quelques milliers d’euros sur la somme totale de votre achat. Pour vous éviter des frais de courtage, il existe des courtiers en ligne comme Pretto qui proposent un accompagnement pour vous trouver le meilleur financement, sans déplacement et sans engagement.

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