Saviez-vous qu’il est possible de rentabiliser un investissement immobilier même en situation de déficit foncier ? Ceci est possible grâce aux nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière. Avant de choisir, il vous faut comprendre que la plupart de ces dispositifs ont une utilité particulière, comme de favoriser la réhabilitation d’immeubles anciens dans certaines zones, dynamiser le marché immobilier, ou encore d’inciter à l’amélioration des performances énergétiques. Dans cet article, nous vous offrons un tour d’horizon des principaux avantages fiscaux que vous pouvez actionner pour aider à rentabiliser votre placement immobilier.
Dispositifs de défiscalisation immobilière pour la location meublée
Statut LMP
Si vous louez un bien meublé et choisissez le statut professionnel, vous ne serez pas soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Vous pourrez également déduire vos dépenses, comme les travaux, les charges et les intérêts, de vos impôts sur les revenus globaux.
Statut LMNP
Le statut non-professionnel pour la location meublée vous permet aussi de bénéficier d’une taxation plus basse sur vos revenus fonciers. De plus, il est possible d’établir des baux de seulement un an (voire 9 mois), alors qu’en LMP ils durent au moins 3 ans.
Dispositifs courants de défiscalisation immobilière
Le déficit foncier
Lorsque vos revenus locatifs sont inférieurs aux charges payées, vous pouvez bénéficier d’un mécanisme intéressant : la différence entre les deux peut être déduite de vos impôts sur le revenu global (plafonnée à 10.700 euros par an). Grâce à cela, vous pouvez pratiquer des loyers plus bas. Vous pouvez attirer facilement de nouveaux locataires, ou bien rendre service à un proche.
Loi Cosse
Bien que présentant des ressemblances avec le déficit foncier, la Loi Cosse est un dispositif bien à part. Le propriétaire peut signer une convention avec l’ANAH et louer son bien à un nouveau locataire pour un loyer réduit, à condition qu’il ne fasse pas partie de sa famille ou foyer fiscal. En échange, le propriétaire bénéficie de déductions fiscales sur ses revenus locatifs.
L’investissement en nue-propriété
Ce dispositif vous permet d’acheter un bien immobilier « démembré ». Vous devenez propriétaire des murs, mais c’est une autre personne qui en obtient l’usufruit. Cela signifie que cette autre personne, l’usufruitier, peut y habiter sans payer de loyer, ou bien mettre le bien en location et de garder les revenus locatifs pour elle. En revanche, l’usufruitier doit payer les charges et taxes du logement.
En pratique, l’achat en nue-propriété permet de réduire de 23% le prix d’achat par période de 10 ans de démembrement, avec un maximum de 20 ans de contrat. Donc, avec un contrat de 20 ans, le nu-propriétaire achète le bien pour 54% de la valeur. A la fin de ce contrat (ou au décès de l’usufruitier) il récupère l’usufruit et réalise une importante plus-value. En revanche, cette plus-value est soumise à l’impôt. Une agence immobilière saura vous donner toutes les informations dont vous avez besoin.
Les lois de défiscalisation particulières
La loi Pinel
Cette loi sert à redynamiser le marché de l’immobilier neuf dans certaines zones. En utilisant ce dispositif Pinel comme propriétaire, vous pouvez bénéficier d’un avantage fiscal (jusqu’à 63.000 euros) à condition d’acheter un bien neuf et de vous engager à le louer pour une période déterminée (6, 9 ou 12 ans) en respectant un plafond de loyer, pour un locataire respectant un plafond de revenus, dans certaines zones précises.
La loi Denormandie
Elle constitue l’extension de la loi Pinel aux biens immobiliers anciens devant être rénovés, et situés dans le centre des villes de taille moyenne.
La loi Malraux
Elle concerne les biens immobiliers très anciens et à caractère historique. Le but est d’en inciter la réhabilitation. Si vous en achetez un, vous pouvez déduire le coût de se réhabilitation de vos impôts.
Résidences-services : loi Censi-Bouvard
Il s’agit d’une application particulière du statut LMNP. Vous pouvez récupérer la TVA et voir vos impôts réduits de 11% en achetant une résidence-service et en la louant selon des conditions précises (location de minimum 9 ans à une personne n’étant pas membre de votre famille et qui en fait son domicile principal).