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Quels sont les grands principes du droit de passage ?

À partir du moment où une maison ne dispose pas d’un accès suffisant à la voie publique, le domaine juridique fait appel à la terminologie traditionnelle d’enclave.

Dans ce cas, vous aurez besoin d’obtenir un droit de passage. Quels sont vos droits par rapport à votre voisinage ? Quelle est la procédure à suivre ?

Droit de passage : qu’est-ce que c’est ?

Propriétaire : faire une demande à votre voisin

En tant que propriétaire de la maison, vous êtes en droit de solliciter auprès de votre voisin, en contrepartie d’une indemnité, un droit de passage pour pouvoir entrer et sortir de chez vous au titre des besoins de votre exploitation (passage d’un tracteur, d’une brouette, etc.).

C’est ce que précise d’ailleurs explicitement l’article 682 du Code civil, la Cour de cassation venant indiquer par la suite en 1996 dans un célèbre arrêt qu’une telle servitude s’applique tout autant à un terrain dit non constructible.

Déterminer s’il y a enclave ou non

Pour déterminer s’il y a enclave ou non sur la propriété, les juges sont seuls souverains en s’appuyant bien étendu sur les données factuelles inhérentes à l’état des lieux.

Dès lors, dans l’hypothèse où votre terrain s’avère être desservi par un chemin réputé impraticable ou à la pente trop accentuée sur la propriété alors qu’il impose le recours à une voiture, vous êtes susceptible de vous voir accorder un droit de passage.

Droit de passage en location : que dit la loi ?

À l’inverse, obtenir un tel droit s’avère complexe si l’accès en question ne revêt un caractère incommode ou que vous êtes l’instigateur de l’enclavement du terrain.

Une demande de travaux de construction ou d’aménagement pour y remédier n’a à proprement parler aucune chance d’aboutir au niveau de la justice.

Autant d’éléments qui justifient ici de préciser davantage cette notion de droit de passage ou de servitude, de la définition de son tracé à son mode de fonctionnement.

Droit de passage, relations de voisinage et détermination du tracé

Prenez l’hypothèse que votre propre terrain, sur votre propriété, est pour ainsi dire encerclé par trois parcelles dont le droit de propriété ne vous appartient pas. Il vous est impossible d’avoir accès à la rue, ou plutôt au chemin privé, sans faire irruption sur le terrain de l’un de vos voisins.

Or ici, vous êtes par principe le seul habilité à solliciter et par prolongement vous voir potentiellement accorder un droit de passage sur leurs propriétés. Notez en revanche que si vous êtes simple locataire du bien, vous n’êtes pas en mesure de l’exiger. Vous pouvez le demander et trouver un arrangement à l’amiable, mais ceci ne fait pas partie de vos droits.

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Il vous faut pour ce faire tout simplement vous adresser à votre propriétaire afin qu’il engage les nécessaires démarches auprès du voisinage concerné. Quant au choix du tracé du droit de passage en tant que tel, il se doit à l’évidence d’être le plus court possible entre votre enclave et la voie publique.

Néanmoins, sur la base de l’article 683 du Code civil, il est envisageable qu’il soit rallongé s’il est susceptible de causer des dommages moindres pour la propriété traversée.

Droit de passage et formalités de mise en place

Les modalités d’obtention d’une servitude

Pour obtenir un droit de passage chez votre voisin, il est plus que recommandé de préciser dans le détail par écrit les modalités d’une telle servitude (tracé effectif, entretien, montant précis de l’indemnité, etc.). Si vous passez par une agence immobilière pour votre achat, n’hésitez pas à vous renseigner auprès de cette dernière.

À ce titre, il est sans conteste plus facile de sceller l’acte de vente par l’intermédiaire d’une convention établie auprès d’un office notarial. Véritable gage de garantie, seul un acte authentique a vocation à être l’objet d’une publicité foncière à la conservation hypothécaire. Il est alors opposable aux tiers, à savoir à ceux qui ne sont pas signataires de ladite convention.

Pour autant, aucune disposition légale ne vous empêche de conclure le compromis de vente par un simple acte sous seing privé. Dans ce cas, le recours à un notaire pour sa rédaction ne s’avère pas nécessaire.

Que faire en cas de litige avec son voisin ?

En revanche, en cas de litige ou de désaccord entre les parties, les conditions de mise en place du droit de passage sont à même d’être fixées par le juge compétent. Son rôle est alors de déterminer le tracé du passage et de préciser le montant de l’indemnité devant être perçue par la propriétaire qui accepte la servitude en fonction du dommage causé.

Si le passage est d’utilité commune, les propriétaires des fonds servant et fonts dominant auront des frais partagés pour entretenir la servitude.

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