Comment faire le bon investissement immobilier pour le louer ?

Se lancer dans le domaine de l’immobilier locatif peut être l’une des décisions les plus intéressantes que vous puissiez prendre de votre vie. Le secteur de la location présente de grands avantages par aux autres secteurs sur plusieurs aspects : sécurité, retour sur investissement, etc…

Mais, l’idée peut être intimidante pour un candidat investisseur qui va acheter pour la première fois. L’immobilier est un secteur difficile et le chemin est parsemé d’embuches, mais si vous êtes armés avec un plan solide et des connaissances fiables, vous pouvez réussir votre tout premier investissement dans le monde de l’immobilier locatif.

1.     Pourquoi l’immobilier locatif

Devenir investisseur, c’est vouloir faire travailler son argent pour générer un revenu ou des plus values. Les actifs peuvent être plus ou moins risqués et rapporter peu ou beaucoup, souvent selon le risque pris.

Parmi les classes d’actifs sûrs, l’immobilier est devenu le support offrant le meilleur rapport risque rendement car tant les livrets d’épargne que les bons d’état ne rapportent plus rien.

L’investissement immobilier a aussi la particularité que vous pouvez recourir à l’emprunt pour acquérir votre support d’investissement. Pour un achat de 100.000€, vous pouvez en emprunter 70.000€. C’est le loyer que vous allez toucher qui va vous permettre de rembourser les mensualités du crédit. Votre rendement est donc à calculer sur votre investissement (30.000€ dans cet exemple). C’est l’effet de levier du crédit.

Les actions ou fonds d’actions comme les OPCVM sont des investissements plus liquides mais aussi plus risqués. C’est pourquoi, ils sont à envisager précautionneusement.

2.     Comment vous lancer dans l’investissement immobilier ?

Faites votre recherche d’un bien locatif

Vous voudrez peut-être un agent immobilier pour vous aider à compléter l’achat, mais vous devriez commencer à chercher une propriété vous-même et sans aide. Un agent peut exercer une pression inutile sur vous avant d’avoir trouvé l’investissement  immobilier qui vous convient le mieux. Et trouver cet investissement va demander des heures et des heures de recherche.

Points à vérifier :

  • Vérifiez soigneusement le quartier ; sa qualité de vie et ses commodités sont essentielles.
  • Le taux de vacance du quartier est-il élevé ? Ce n’est pas bon signe.
  • Consultez les prix de vente locaux pour avoir une idée de la valeur du marché local.
  • Déterminez le loyer moyen dans la région pour déterminer si votre investissement est financièrement réalisable.

Votre portée sera limitée si vous avez l’intention de gérer activement la propriété ou d’embaucher quelqu’un d’autre pour la gérer.

Si vous avez l’intention de gérer activement, vous ne voulez pas d’une propriété trop éloignée de votre lieu de résidence. Si vous allez faire appel à une société de gestion immobilière, la proximité pose moins de problèmes.

Sachez aussi éviter le côté émotionnel de l’achat. Lorsque l’on achète pour son usage personnel, l’implication affective est grande. Pour un investissement, restez cartésien et ayez les calculs de rentabilité en tête.

Obtenez les informations nécessaires

Les sources officielles sont grandes, mais parler aux voisins pour obtenir le véritable scoop. Parlez aux locataires ainsi qu’aux propriétaires. Les locataires seront beaucoup plus honnêtes sur les aspects négatifs car ils n’y investissent pas. Visitez la région à différents moments et différents jours de la semaine pour voir vos futurs voisins en action.

Choisissez le bien immobilier

En général, le meilleur choix d’investissement pour les débutants est une habitation unifamiliale ou un studio. Les studios nécessitent peu d’entretien, car l’association de copropriétaires s’occupe des réparations extérieures, ce qui vous laisse vous occuper uniquement de l’intérieur. Cependant, les studios ont tendance à générer des loyers moins élevés et à s’apprécier plus lentement que les maisons unifamiliales.

Les maisons unifamiliales ont tendance à attirer des locataires à long terme. Les familles ou les couples sont généralement de meilleurs locataires que les célibataires, car ils sont plus susceptibles d’être financièrement stables et de payer le loyer régulièrement.

Recherchez une propriété offrant un potentiel d’appréciation et un bon flux de trésorerie projeté. Découvrez les propriétés plus chères que vous pouvez vous permettre ainsi que celles à votre portée. L’immobilier se vend souvent en dessous de son prix d’inscription.

Pour un potentiel d’appréciation, vous recherchez une propriété qui, avec quelques modifications esthétiques et quelques rénovations, attirera les locataires disposés à payer des loyers plus élevés. Cela augmentera également la valeur de la propriété si vous choisissez de la vendre après quelques années.

Fixer le loyer

Alors, comment le loyer potentiel est-il déterminé ? Vous allez devoir deviner en connaissance de cause. Ne vous laissez pas emporter par des hypothèses trop optimistes. Fixer un loyer trop élevé et se retrouver avec une unité vide pendant des mois ne permet pas de réaliser rapidement le bénéfice global.

Commencez avec le loyer moyen du quartier et à partir de là déterminez si votre bien immobilier vaut un peu plus ou un peu moins et pourquoi.

Pour déterminer si le loyer vous convient en tant qu’investisseur, déterminez le coût réel de la location. Soustrayez votre versement hypothécaire mensuel prévu, vos impôts fonciers divisés par 12 mois, vos frais d’assurance divisés par 12 et une allocation généreuse d’entretien et de réparation.

Si tous ces chiffres sortent même ou, mieux encore, avec un peu de reste, vous pouvez maintenant demander à votre agent immobilier de soumettre une offre.

Faire l’achat

Les banques ont de plus en plus de demandes de prêts pour des immeubles de placement.

Soyez prêt à financer au moins 20% à 30% sur vos fonds propres pour un acompte, plus les frais de notaire.

Assurez votre bien

N’oubliez pas l’assurance des propriétaires. L’assurance du locataire couvre les biens du locataire, mais le bâtiment lui-même relève de la responsabilité du propriétaire et cette assurance peut être plus onéreuse que pour une maison similaire occupée par son propriétaire.

L’hypothèque, l’assurance et l’amortissement de la propriété sont tous déductibles des impôts jusqu’à un certain montant.

Conclusion

Se lancer dans l’immobilier locatif est une opération qui peut être très intéressante à condition qu’elle soit réfléchie et que le bien soit de qualité.

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