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Investir dans l’immobilier en terrain agricole

Notre pays est l’un des plus gros producteurs agricoles en Europe et pourtant, les prix à l’hectare des terrains agricoles ont toujours été assez bas. Toutefois, ils augmentent régulièrement depuis une vingtaine d’années et les investisseurs lorgnent de plus en plus ces terrains parfois propices à de belles plus-values.

Les conditions pour acheter un terrain agricole

Il faut savoir que lors d’une vente de terrains agricoles, la SAFER (Société d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural) est systématiquement informée par le notaire. En effet, celle-ci est chargée de vérifier que les objectifs des acheteurs sont bien en adéquation avec le développement et les aménagements locaux.

Il est donc conseillé de s’adresser directement à la SAFER régionale. Elle acquiert régulièrement des biens agricoles et ruraux qu’elle remet ensuite sur le marché. Tous les dossiers sont examinés et, même si la SAFER privilégiera des candidatures d’exploitants agricoles ayant un projet cohérent avec l’environnement rural, les demandes des particuliers sont également prises en compte.

Le tarif à l’hectare est vraiment variable. Il est lié à la zone dans laquelle se trouve le terrain, aux qualités de celui-ci et de son occupation actuelle ou non par un locataire. Pour une première estimation immobilière, consultez le site officiel AGRESTE qui vous donnera une bonne idée de la valeur vénale des terres.

Pour un particulier, l’investissement dans des terrains agricoles avec un potentiel constructible est le plus intéressant. Ce sont les plus recherchés par les promoteurs. Le certificat d’urbanisme vous indiquera comment est référencé le terrain sur le PLU (Plan Local d’Urbanisme). Vous connaîtrez ainsi les droits et restrictions de la propriété.

Si le bien n’est pas situé dans une zone protégée ou classée ou présentant des risques naturels et si la commune est favorable à votre projet, vous pourrez procéder à une requête de modification ou de révision du PLU afin de demander le changement de zonage de votre terrain agricole.

Immobilier en terrain agricole : La possibilité de louer son terrain

La location de terres agricoles présente certaines contraintes à prendre en compte et n’est pas particulièrement lucrative (de 1 à 4 % avant impôts). Un bail agricole (fermage) doit se conformer aux minimas et maximas prévus par arrêté préfectoral et la durée légale est de 9 ans. Il est possible d’en confier la gestion à la SAFER qui se chargera de l’état des lieux obligatoire. Elle peut également trouver un exploitant et assumer toutes les démarches nécessaires. Une convention est alors signée avec le propriétaire.

A lire également :  Vous envisagez d'acheter votre premier bien locatif ?

La revente de son terrain agricole

Comme pour tout bien immobilier, il est conseillé de le préparer avant de le mettre en vente pour attirer les potentiels acheteurs. Plusieurs caractéristiques vous permettront de revendre un terrain agricole à un meilleur prix :

  • Le plus important est certainement de bien choisir le moment. Lorsque vos terres sont en location, elles perdent facilement de 15 à 30% de valeur ! Il sera donc judicieux d’attendre la fin d’un fermage.
  • La composition de votre terrain est également à soigner bien en amont. Vous pouvez, par exemple, prévoir des surfaces arborées valorisables en bois de chauffage ou d’ébénisterie.
  • Si vous souhaitez réaliser une belle plus-value, l’idéal est de le revendre en terrain constructible. Il faudra avoir bien anticipé les démarches pour le changer de zone sur le PLU. Attention, dans le cas d’achat-revente rapide, vous devrez vous acquitter d’une taxe sur la plus-value (34,5 % dans les 5 ans) alors que vous serez exonéré après 22 ans.

La SAFER peut exercer un droit de préemption sur votre bien (ou une partie seulement), y compris à un tarif inférieur que celui pour lequel un acheteur s’était positionné. Si vous n’êtes pas d’accord, vous devrez saisir le tribunal ou renoncer à vendre.

L’immobilier dans les terrains agricoles est compliqué, car régi par des contraintes caractéristiques. Vous devez donc avoir une bonne connaissance du milieu et être patient pour en tirer un réel bénéfice.

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