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Quelle est la différence entre une surface habitable et une surface de plancher ?

Surface habitable ou surface de plancher…? Vous voudriez déterminer la superficie de votre bien immobilier mais ne trouvez pas quel calcul de surface lui appliquer ? Pas de panique, dans cet article on vous explique tout et tout de suite pour que vous puissiez mener à bien vos projets immobiliers.

Quelle différence entre la surface de plancher et la surface habitable d’un bien immobilier ?

Leur différence tient en premier leur à leur mode de calcul, l’une étant moins restrictive que l’autre. Elles trouvent leurs définitions respectivement dans les articles L.111-14 du code de l’urbanisme et R.111-2 du code de la construction et de l’habitation.

Calcul de la surface de plancher (SDP/SP) de sa maison

L’article L.111-14 du code de l’urbanisme la définie comme “la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment (…) déduites les surfaces des vides et des trémies, des aires de stationnement, des caves ou celliers, des combles et des locaux techniques”.

Autrement dit, il s’agit de calculer les dimensions intérieures de chaque pièce de votre bien en multipliant largeur et longueur et en additionnant le tout.

Quelles pièces prendre en compte pour calculer la surface de plancher ?

Toute pièce ou partie de pièce de plus de 1m80 de hauteur, habitables et entièrement closes. Le dispositif de fermeture importe peu : fixe, amovible, béton, grillagé ou en en bai vitrée.

Quelles pièces en sont exclues ?

Les pièces exclues du calcul de la surface de plancher sont :

  • les garages ;
  • Les caves ;
  • Les celliers ;
  • Les combles non-aménagées ;
  • Les locaux techniques ;
  • Les sous-pentes ;
  • Les trémies ;
  • Les coursives extérieures ;
  • Les balcons ;
  • Les terrasses ou toiture-terrasse.

Comment calculer la surface habitable (SH) de son logement ?

L’article R.111-2 du code de la construction et de l’habitation la détermine comme : “la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres (…) Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.”

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En d’autres termes, cette surface correspond à la surface de plancher moins :

  • les loggias ;
  • les vérandas ;
  • les remises.

Dans quels cas utiliser la surface de plancher et la surface habitable ?

Ces surfaces se distinguent en second lieu par l’utilisation que l’on en fait au niveau légal et au niveau pratique. Facultatives ou obligatoires selon les cas, elles dépendent de vos projets : acquérir un bien immobilier pour vous y loger, pour pour mieux vendre votre maison, construire ou faire agrandir, ou encore pour investir dans un bien locatif.

Pourquoi utiliser la surface de plancher ?

Le calcul de cette surface est essentiel pour déterminer :

  • l’autorisation d’urbanisme à obtenir pour son projet immobilier : construire, aménager ou encore démolir ;
  • le recours obligatoire à un architecte : au delà de 150m² pour une construction non agricole et 800m² pour une construction agricole ;
  • la valeur marchande d’un terrain en prévision d’une vente à un promoteur.

Pourquoi utiliser la surface habitable ?

Sa mention est obligatoire :

  • pour tout contrat de location de logement loué à vide / à titre de résidence principale ;
  • dans les petites annonces de location.

Qui peut vous aider à calculer votre surface habitable et votre surface de plancher ?

Vous pouvez faire appel à un expert-géomètre, un notaire, une agence immobilière ou tout simplement le faire vous même. Cette dernière solution n’est toutefois pas conseillée : au-delà d’1/20ème d’erreur sur la surface, vous engagez votre responsabilité vis à vis des tiers lésés. Vous risquez donc d’invalider le contrat et de devoir dédommager pécuniairement parlant votre co-contractant.

A noter : en matière de copropriété, il est obligatoire de calculer une autre type de superficie, la surface privative, communément appelée surface Loi Carrez.

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