AccueilImmobilierJuridiqueViager : comment se répartissent les réparations du bien vendu

Viager : comment se répartissent les réparations du bien vendu

Vous souhaitez acquérir ou vendre un bien en viager ? N’oubliez pas de prévoir la répartition des réparations. Mais qui doit payer les réparations du bien pour un viager ? On fait le point.

Qu’est-ce qu’une vente immobilière d’un bien en viager ?

Le viager est une vente immobilière conclue en contrepartie d’une rente viagère. Le vendeur (crédirentier) bénéficie d’un droit d’usufruit ou d’un simple droit d’usage et d’habitation. Le viager peut être libre.

L’acheteur (débirentier) paie la rente viagère jusqu’au décès du crédirentier. Le prix comprend un bouquet et une rente. Le bouquet, non obligatoire, est la somme versée comptant lors de la vente et représente en général 10 à 40 % de la vente. La rente correspond au « loyer » versé jusqu’au décès du crédirentier.

Qui doit payer les réparation d’un bien en viager libre ?

Dans ce cas, le viager est libre de toute occupation, c’est-à-dire que l’acquéreur peut l’occuper dès la signature de la vente, sans attendre le décès du crédirentier. Le vendeur cède la jouissance de son bien à l’acheteur. Les réparations à effectuer sont donc à la charge du débirentier. Si le bien est loué, l’acheteur doit payer les charges locatives.

A qui revient la charge des réparations d’un logement en viager occupé avec usufruit ?

Dans le cas d’un viager occupé avec usufruit, le vendeur cède son bien à l’acheteur mais il peut occuper le bien vendu jusqu’à son décès. Le crédirentier peut également louer le bien et en percevoir les fruits. La rente viagère est moins élevée que dans un viager libre car le coût de l’occupation est déduit du prix de vente. Le viager occupé représente la majorité de ce type de vente.

Dans le cadre d’un viager occupé, la répartition doit être prévue dans l’acte de vente. A défaut, c’est l’article 606 du Code Civil qui s’applique. En général, les grosses réparations sont supportées par l’acheteur. Le vendeur s’acquittera des réparations courantes.

La répartition des charges est la même que ce soit un viager occupé avec ou sans usufruit, sauf pour la taxe foncière, que le vendeur doit payer en cas d’usufruit.

Que dit la loi pour les réparations d’un viager occupé avec droit d’usage ?

Dans un viager occupé avec droit d’usage, le vendeur peut uniquement occuper le logement. Il ne peut pas le louer et percevoir des loyers. Dans ce cas, la répartition du paiement des travaux doit également être prévue dans l’acte de vente. Les règles de partage n’étant pas précisées par les textes, il faudra donc se référer à l’article 606 du Code Civil.

Celui-ci précise les grosses réparations supportées par l’acheteur. Plus précisément, il s’agit des réparations concernant « les façades entières, des toitures entières et leur étanchéité, des parties communes, des mises aux normes de sécurité imposées par la loi et des colonnes d’évacuation et d’arrivée d’eau ». Les dépenses d’entretien correspondent aux travaux de peinture, plomberie, vitrerie, serrures, ainsi que l’entretien du jardin.

Se faire accompagner pour éviter les désagréments et litiges

La répartition des charges dépend donc du type de viager, libre ou occupé avec ou sans usufruit. Il est préférable de la prévoir dans l’acte de vente dans le cas d’un viager occupé. A défaut, c’est le Code Civil qui s’applique. Il faut également préciser qu’il faut obligatoirement passer devant un notaire pour conclure la vente.

Pour éviter les éventuels obstacles et litiges, n’hésitez pas à vous faire accompagner par une agence immobilière qui saura trancher avec précision ce qui revient à la charge du vendeur et de l’acquéreur.

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