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La durée du bail de location entre une SCI et un particulier

La durée d’un bail de location dépend de plusieurs critères, dont le type de logement (meublé ou vide) et la nature du propriétaire.

Un bailleur particulier devra par exemple conclure des baux de 3 ans avec ses locataires, tandis qu’une société devra signer des contrats de location de 6 ans. Les SCI, de par leurs spécificités, peuvent être tantôt dans une situation ou dans l’autre.

Nous verrons ainsi dans quels cas une SCI doit conclure des baux de location de 3 ans ou de 6 ans.

Les différences entre un bailleur personne morale et personne physique

La loi encadre la durée du bail de location des logements vides et meublés. Concernant les meublés, la règle est que les contrats de location sont signés pour un an minimum, sauf dans le cas où le locataire est un étudiant. Dans ce cas, la durée minimum peut être ramenée à 9 mois.

Concernant les locations vides, l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs fait ici la différence entre les bailleurs personnes morales et les bailleurs personnes physiques :

  • Une personne physique est un particulier, et le bail doit durer trois ans minimum, reconductibles tacitement.
  • Une personne morale peut être une société, une association, et la durée des baux est de six ans reconductibles.

Le principe : un bail de 6 ans

Les sociétés civiles immobilières (SCI) sont des sociétés de droit privé ayant un objet immobilier. Elles peuvent gérer des biens mis en location, ou être chargées de construire des logements en vue de leur vente.

Elles sont constituées par deux personnes minimum, appelées les associés, souhaitant gérer plus facilement un ou des biens immobiliers. La règle en matière de durée de bail de location entre une SCI et un particulier est celle des personnes morales. La durée d’un bail sera donc porté à six ans.

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À la fin de ces six ans, le contrat est renouvelé tacitement de six ans également. Si vous ne savez pas de quel type est votre SCI, il est possible de recourir à une agence immobilière pour vous conseiller.

Le cas particulier de la SCI familiale

L’article 13 de la loi du 6 juillet 1989 pose cependant une exception au principe. Lorsque la SCI est une SCI familiale, alors elle est considérée comme un bailleur personne physique.

Une SCI familiale est constituée « exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ». Elle a notamment pour fonction de préparer la succession ou le don d’un bien. La Cour de cassation a par la suite précisé la notion d’”alliés”. Ces derniers ne peuvent être que des époux. Une SCI constituée par des concubins ne sera donc pas considérée comme une SCI familiale, mais comme une SCI personne morale.

Lorsqu’un bail est signé entre une SCI familiale et un particulier, la durée de ce bail est alors portée à trois ans minimum. Ce régime est particulièrement avantageux pour les SCI familiales, car elles peuvent récupérer plus facilement leurs biens immobiliers.

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