Pour éviter les loyers impayés, le choix du locataire est d’une importance capitale pour les propriétaires bailleurs. Vous devez en effet s’assurer de la solvabilité de votre futur locataire. Comment savoir si un locataire est solvable ?
Voici quelques conseils utiles qui vous permettront de choisir un locataire sérieux qui s’acquittera du paiement du loyer tous les mois.
Les pièces justificatives à exiger au candidat locataire
Pour vérifier la solvabilité du candidat locataire, la loi vous permet d’exiger les pièces justificatives suivantes :
– pièce d’identité (carte nationale d’identité, passeport, permis de conduire)
– L’avis d’imposition
– Justificatif de domicile (3 dernières quittances de loyer ou attestation d’hébergement)
– Un justificatif d’activité professionnelle (contrat de travail, carte étudiante etc.)
– Un justificatif de revenus (trois dernières fiches de paie, etc.)
Si le locataire possède un garant, exigez les mêmes pièces à ce dernier et examinez-les avec minutie. Vous pouvez tout à fait déléguer ce processus de vérification à une agence immobilière.
Prendre en compte les revenus du candidat à la location pour s’assurer que le locataire soit solvable
Pour savoir si un locataire est solvable, vous devrez vous assurer de sa stabilité financière. Dans les zones où le marché locatif est saturé, sachez que la falsification des justificatifs est quelque chose que bon nombre de locataires sont prêts à faire afin d’augmenter leurs chances de trouver un logement. Afin de vous prémunir contre ces pratiques, prenez le temps de vérifier les documents fournis avec minutie.
Pour ce faire, vous pouvez vérifier la cohérence entre les différents documents (fiches de paie, contrat de travail, avis d’impôt), les infos doivent évidemment concorder. Le numéro fiscal figurant sur l’avis d’imposition vous permettra de vérifier en ligne les revenus du candidat. Pour cela rendez vous sur le site du gouvernement. Par ailleurs, rien ne vous empêche d’aller jusqu’à effectuer une recherche des nom et prénom du candidat locataire dans un moteur de recherche afin d’en savoir plus.
Une fois assuré quant aux revenus mensuels et aides éventuelles perçues par le locataire, vous pouvez calculer le taux que représenterait le loyer dans ses revenus. Le loyer ne devrait pas excéder un certain taux.
La plupart des propriétaires bailleurs exigent du locataire qu’il perçoive au moins 3 fois le montant du loyer. D’autres vont jusqu’à exiger 3,5 fois le montant du loyer. Ce taux est souvent revu à la baisse car il fait fuir les candidats ce qui réduit vos chances de trouver un locataire.
Prendre contact avec le précédent bailleur et son employeur
Une fois les justificatifs de revenus vérifiés, vous pouvez aller plus loin en prenant directement contact avec l’ancien bailleur de votre futur locataire. Vous pouvez récupérer les coordonnées de l’ancien bailleur grâce aux quittances de loyer. L’employeur peut également être contacté afin de vérifier la nature du contrat le liant à votre futur locataire (CDI, CDD etc.).
Exiger un garant ou souscrire à une assurance loyers impayés pour se prémunir contre le locataire non solvable
Une manière de vous prémunir contre une éventuelle défaillance du locataire est d’exiger un garant. Par le biais d’une caution solidaire, le garant qui est généralement une personne physique peut également être une personne morale. C’est le cas par exemple pour une banque, des organismes tels que Action Logement).
Le garant sera chargé de payer le loyer ainsi que toutes les charges locatives en cas de défaillance du locataire. Il devra vous fournir les mêmes pièces justificatives. L’acte de cautionnement doit impérativement être établi par écrit. Il peut être annexé aux contrats de location ou faire l’objet d’un contrat à part.
Une autre manière de se prémunir d’une éventuelle défaillance du locataire est de souscrire à une assurance propriétaire bailleur ou assurance loyers impayés. Le recours à une assurance loyers impayés à le désavantage de réduire les revenus locatifs perçus car vous devrez y déduire les frais d’assurance. L’avantage est qu’elle vous permet de vous prémunir contre des éventuels mois d’impayés ou d’une procédure d’expulsion.