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Les résidences de services : tout ce qu’il faut savoir

Si vous êtes un gros contribuable, miser sur des logements neufs meublés constitue une excellente opération pour bénéficier de réductions d’impôts. Voici les modalités à connaître.

Définition du logement meublé neuf et résidence de services

La location neuve meublée, contrairement à l’investissement en loi Pinel, offre deux avantages. D’une part, un gain d’impôt important (via un dispositif particulier d’amortissement) et, d’autre part, des loyers assurés sans souci de gestion.

Le principe est simple : acquérir un bien situé dans une résidence pourvue de services, administrée par un exploitant spécialisé et louée à une clientèle précise. Il existe trois catégories de résidences de services : celles destinées aux étudiants, aux seniors ou aux personnels âgées dépendantes (Ehpad).

Pour être considérée résidence de services par l’administration, cette résidence doit offrir certaines prestations (accueil, ménage, linge, restauration…). Elle doit être neuve (ou vendue sur plan) pour bénéficier d’une réduction d’impôts affiliée au régime Censi-Bouvard. La résidence de services peut également avoir plus de 15 ans si elle a été entièrement réhabilitée.

L’exploitant s’occupant de tout, il convient donc de le choisir avec soin d’autant plus que vous vous engagez pour une période minimum de neuf ans. Si vous revendez le bien avant son terme, déterminé par le contrat de bail, toutes les réductions d’impôts accordées seront récupérées par le fisc.

Résidence de services et dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard est facile d’accès. Il oblige l’investisseur à signer un contrat de bail commercial (reconductible) pour une durée de 9 ou 11 ans avec l‘exploitant de la résidence.

Ce dernier se charge ensuite d’effectuer la gestion du logement (trouver des locataires, services proposés aux occupants…) et de lui verser, chaque trimestre, une quote-part de loyers. En sus de l’exonération de la TVA à 20 %, l’acquéreur bénéficie d’une réduction d’impôts égale à 11 % du prix du logement hors taxes (plafond de 300 000 €) répartie sur la durée du bail. Cela représente un gain fiscal maximum de 3 666 € par an.

La rentabilité de cette opération, impôts et charges déduits, est non négligeable : entre 3,8 et 4,2 % par an.

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Les loyers dans une résidence de services

Durant la durée du bail initial (9 ou 11 ans), le versement des loyers est garantit, soit un rendement d’environ 4 %.

Des problèmes peuvent survenir ensuite, faible taux d’occupation de la résidence, entre autres. L’exploitant a alors tendance à diminuer le taux de rendement servi. Pour éviter cela, vous devez vérifier que les prix des loyers prévus au contrat sont cohérents. Ils se situent souvent aux environs de 500 € mensuel dans un studio dans une ville moyenne et peuvent dépasser 1200 € dans certaines villes.

Ces tarifs sont, toutefois, trop élevés pour garantir le remplissage d’une résidence même avec des prestations haut de gamme. Les possibilités de revente d’une résidence en difficultés sont quasi nulles aussi soyez vigilants !

Charges de la résidence de services

Il est primordial, avant tout engagement, d’examiner minutieusement le contrat proposé. Il précise le fonctionnement de la location, la répartition des charges de la propriété et les possibilités en cas de cession du bien à son terme.

Généralement, l’acheteur doit s’acquitter de la taxe foncière, des honoraires du syndic, des gros travaux portant sur la structure du bâtiment (façades, toit…), des frais de gestion et des travaux d’entretien courants.

Services aux seniors

Dans certaines résidences affectées aux seniors, les charges de fonctionnement, en lien avec les services proposés, sont prises en charge par les investisseurs. Dans d’autres, par contre, l’exploitant règle ces dépenses.

Cette dernière formule, source d’économies substantielles, est à privilégier par l’acquéreur. Toutefois, le gestionnaire peut être tenté de répercuter ces charges sur la totalité des locataires (même s’ils n’utilisent pas ces services). Le risque est alors de fixer des loyers trop élevés qui n’attirent pas de candidats.

La solution idéale est d’opter pour une résidence qui pratique des services « à la carte », le locataire ayant le choix de s’y abonner ou non, avec, dans ces deux cas de figure, des loyers abordables.

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