Qu’est ce que représente les frais de gestion d’une SCI ?

Vous souhaitez en savoir plus sur la gestion d’une SCI ? Tout d’abord, vous devez savoir qu’il suffit de deux personnes morales ou physiques pour créer ce type de société. Possédant une existence juridique, la SCI est dotée d’un objet social non commercial que vous allez devoir déterminer. Dans cet article, nous allons voir d’une part ce que représente les frais de gestion d’une société civile immobilière et d’autre part nous allons vous conseiller pour mener à bien votre projet :

Gestion d’une SCI : le gérant

Le gérant est l’acteur principal de la SCI, c’est lui qui assure le bon fonctionnement de tout le projet. Il doit gérer différentes fonctions :

  • représentant légal de l’entreprise : il peut ouvrir des comptes, signer des contrats et représenter la société pendant des audiences.
  • gérant de la SCI : il a le pouvoir d’engager la société dans les actes de la vie quotidienne.

Cependant, les autres associés peuvent limiter les pouvoirs du gérant. Pour cela, ils doivent préciser dans les statuts les situations dans lesquelles il sera nécessaire de procéder à un mandat spécial avant de procéder à toute démarche. Ce mandat peut aussi contenir les différents types de vote possibles.

De plus, ceux sont les associés qui nominent le gérant de la SCI, cela par acte séparé joint à la demande d’immatriculation de la société. Nous vous conseillons de choisir votre gérant rapidement, car l’absence de ce dernier bloquera la procédure d’immatriculation de la société au Tribunal de Commerce et donc sa création.

Bien choisir son gérant

Afin de choisir le gérant, vous devez respecter certaines règles :

  • le gérant peut être un associé ou non
  • il doit être majeur
  • il ne doit présenter aucune incapacité

De plus, sachez que le gérant peut changer durant la vie de la SCI. Cependant, ce changement devra être mentionné dans un journal d’annonces légales puis faire l’objet d’un dépôt au greffe du Tribunal de Commerce et d’une inscription au RCS.

Les pouvoirs du gérant de la SCI

Le gérant doit présenter le bilan et les comptes des activités de la société. De plus, il doit organiser les assemblées générales et il doit tenir la comptabilité. Il dispose donc de différents droits et devoirs :

  • représenter la société en justice
  • signer tous les contrats
  • accorder sa permission pour les travaux
  • gérer les comptes
  • gérer les charges
  • etc

Par ailleurs, pour la modification des statuts, les associés doivent aussi donner leur avis.

Gestion d’une SCI : les statuts

Les statuts présentent la totalité des règles qui régissent les relations entre le gérant et les associés mais aussi les relations entre les associés ainsi que les rapports à l’égard des tiers. Ces documents doivent donc indiquer :

  • objet social
  • montant du capital social
  • siège social
  • dénomination sociale
  • mode de fonctionnement de la présidence
  • conditions de gestion
  • critères de nomination du gérant
  • motifs de révocation du gérant
  • limitation des pouvoirs du gérant
  • modalités de cession des parts

Gestion d’une SCI : la comptabilité

La comptabilité d’une SCI doit être tenue de façon claire, précise et stricte. Ces sociétés sont soumises à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. C’est pourquoi leur comptabilité doit être totalement transparente.

A tout moment, les associés peuvent demander une copie des livres sociaux et les obtenir en moins d’un mois. L’obligation du gérant est donc de bien tenir les documents de comptabilité et de trésorerie sur lesquels recettes et dépenses doivent apparaître.

Gestion d’une SCI : la fiscalité

Impôt sur le revenu

En général, la SCI est imposée d’office à l’imposition sur les revenus. La société ne doit pas payer d’impôts personnellement. Cependant, les associés sont tous imposés en fonction des bénéfices qu’ils perçoivent.

Impôt sur les sociétés

Au moment de la création de la société, les associés peuvent opter pour le régime d’imposition sur les sociétés. La SCI paye des impôts à hauteur de 15% pour des bénéfices de 38 120 euros.

De plus, la SCI sera aussi assujettie aux obligations de gestion d’une société commerciale. Par ailleurs, si la société réalise un chiffre d’affaires supérieur à 7 630 000 euros, elle devra payer une taxe supplémentaire de 3,3%.

Gestion d’une SCI : le financement

La Société Civile Immobilière possède différentes sources de financement :

  • emprunt bancaire
  • apports des associés (en capital)
  • apports des associés (en compte courant)
  • comptes d’associés

Focus sur le prêt à une Société Civile Immobilière

Si l’achat d’un bien immobilier demande un financement, la SCI peut demander un prêt auprès d’une institution financière. Cependant, la société doit présenter des mentions légales et des garanties pour assurer le remboursement du prêt (en cas de défaillance) :

  • hypothèque sur le patrimoine
  • caution par un tiers
  • revenus réalisés lors des locations
  • informations sur les revenus des associés

Gestion d’une SCI : la TVA

Des règles précises s’appliquent par rapport à l’assujettissement à la TVA des SCI. Dans le cas où la société civile immobilière opte pour l’impôt sur les sociétés, elle sera soumise à la Taxe sur la Valeur Ajoutée :

SCI soumise à la TVA

Ici, les possibilités sont moindres et les situations sont restrictives. L’option pour la TVA peut durer 10 ans et va impliquer les SCI louant des biens immobiliers nus à usage professionnel. Lorsque l’option est prise, la SCI peut facturer la TVA au locataire.

Cette option est intéressante si le montant des frais incluant la TVA est élevé. Cependant, très peu de SCI choisissent l’assujettissement à la TVA, car ce choix est contraignant surtout au niveau de la tenue de la comptabilité.

SCI soumise à la TVA de plein droit

Pour finir, voici les SCI soumises à la TVA de plein droit, il s’agit de celles qui louent des :

  • biens immobiliers meublés
  • parkings
  • logements à usage professionnel
  • locaux aménagés
  • locaux à usage commercial

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