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Méthode de calcul de la plus value sur un bien immobilier

Le calcul de la plus-value d’un bien immobilier s’effectue lors de la vente d’un bien immobilier.

Si cette plus-value s’avère généralement être imposable, des exonérations peuvent être accordées au regard de la situation du vendeur ou de la nature du bien. Ces dernières années, le régime fiscal de plus-value a subi quelques changements dans le domaine de l’immobilier. En 2014, le gouvernement pris certaines mesures dans le but de relancer ce secteur ainsi que celui de la construction.

Ces mesures permettent de dynamiser les mises en chantier mais complexifient le régime d’imposition. Cet article vous éclaire sur ces nouvelles mesures et vous explique comment dorénavant déterminer la plus-value sur vos biens immobiliers.

Déterminer la plus-value imposable d’un bien immobilier

Commençons avant tout par définir cette notion. La plus value d’un bien immobilier est la différence entre le prix d’achat et le prix de vente du bien immobilier. Le prix de cession est majoré des charges et des indemnités couvertes par l’acheteur. Il est aussi minoré des frais payés au moment de la cession ainsi que du montant de la TVA acquittée.

Le prix d’achat, quant à lui, se réfère aux prix d’acquisition du bien majoré des indemnités acquittées et des charges. Le prix de base de calcul est aussi majoré des frais d’acquisition. On parlera donc ici de la TVA et des droits d’enregistrement payés lors de l’achat. Si les justificatifs de dépenses de travaux ne peuvent pas être présentés par le vendeur, il lui est alors possible d’appliquer une majoration forfaitaire. Celle-ci pourra être équivalente à 7, 5% du prix d’acquisition.

Les choses sont différentes si le bien immobilier est acquis dans le cadre d’une donation ou d’une succession. Dans ce cas, les frais d’acquisition augmentent la valeur indiqué dans l’acte d’achat. Le prix est alors majoré des dépenses couvertes pour d’éventuels travaux.

Il est majoré des frais de branchement aux réseaux et des frais de voirie. Il convient de préciser que les dépenses effectuées pour des travaux doivent pouvoir être justifiées pour que cette majoration soit appliquée. Dans le cas contraire, le vendeur pourra toujours majorer le prix mais seulement de 15% et ce s’il est propriétaire du bien depuis plus de cinq ans.

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Quelles sont les méthodes de calcul d’une plus-value immobilière ?

La plus-value nette de son bien immobilier

Définir la plus-value de son bien immobilierrevient en réalité à calculer deux plus-values nettes. Il y aura celle soumise aux prélèvements sociaux et celle qui sera imposée au titre de l’impôts. Le calcul de la plus-value nette d’un bien immobilier est le suivant :

On déduit l’abattement au regard de la durée de détention du montant de la plus value brute. L’imposition de ce montant augmentera en fonction de cette durée tandis que l’impôt sera amené à diminuer.

Il vous également garder en tête que l’exonération au titre de l’impôt sur le revenu des plus-values immobilières est acquise après 22 ans de détention d’un bien immobilier acquis auprès d’une agence immobilière. Ce délais était de 30 ans auparavant.

La plus-value nette de sa résidence secondaire

Si vous souhaitez simuler la plus-value nette de votre résidence secondaire, il vous faudra prendre en compte quelques éléments. Il faut savoir qu’une telle résidence est soumise aux contributions sociales et à l’impôt sur le revenu.

Concernant la vente de résidences secondaires, le taux d’imposition des plus-values s’élève à 36,2%. Cette plus-value est exonérée si le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre dernières années.

Cela marche à condition qu’il ait tiré profit du fruit de la vente pour acheter une résidence principale au cours des quatre années suivant la vente.

Pour conclure notre article, sachez que la plus value concerne tout les biens immobiliers, y compris les terrains. La méthode de calcul de plus-value sur la vente d’un terrain peut néanmoins comporter quelques spécificités.

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