Un propriétaire peut-il augmenter le prix du loyer à tout moment ?

Lorsque le contrat de location est conclu entre un propriétaire et un locataire, le prix du loyer ne peut être majoré à tout moment. Que ce soit en cours de bail ou lors de son renouvellement, le propriétaire ne peut agir à sa guise et doit respecter certaines réglementations. Découvrez ce que dit réellement la loi sur le sujet : 

Prix du loyer : augmentation en cours de bail

Tout d’abord, vous devez savoir que si une clause de révision a été incluse au bail de location, alors le bailleur pourra revoir le montant du loyer une fois par an. Cependant, cette réévaluation devra être effectuée uniquement à la date prévue dans le contrat.

Depuis 2006, c’est l‘IRL (indice de référence des loyers), publié chaque trimestre par l’INSEE, qui est utilisé comme base pour la révision des prix des loyers. Donc, l’augmentation du loyer ne pourra pas excéder la variation de l’IRL.

A contrario, s’il n’existe pas de clause de révision dans le contrat de location, le propriétaire ne pourra pas augmenter le loyer et cela pendant toute la durée du bail. Cependant, si dans le bail, le propriétaire s’engage à réaliser des travaux d’amélioration dans le logement, alors une augmentation exceptionnelle du loyer sera possible. Mais elle sera toujours fixée en accord avec le locataire.

Prix du loyer : renouvellement de bail

Au moment du renouvellement de bail, le propriétaire peut fixer un « nouveau » loyer mais toujours en respectant l’IRL. Cependant, il peut aussi estimer que son logement est sous-estimé par rapport au prix du marché et proposer une majoration du loyer.

Par la suite, si le bailleur a fait effectuer des travaux d’amélioration dans le bien, il pourra alors augmenter le loyer mais seulement à condition que le montant des travaux effectués soit au moins égal à la moitié du loyer annuel de la dernière année de loyer.

Par ailleurs, cette hausse sera plafonnée soit à 15% du montant total des travaux sur 12 mois soit à la moitié de la différence entre le loyer fixé par l’IRL et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du contrat de location.

Sachez qu’en l’absence de travaux, la hausse du loyer dépendra alors des loyers pratiqués dans le voisinage. La comparaison sera effectuée sur des biens comparables.

Prix du loyer : proposition de révision

Six mois avant la fin du bail, si le propriétaire souhaite majorer le loyer, il devra envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à son locataire. Dans ce courrier, il devra noter « la proposition de révision » souhaitée.

En effet, la proposition devra indiquer clairement le montant du nouveau loyer souhaité par le propriétaire. La proposition devra être accompagnée de trois références de loyers de logements comparables situés dans le voisinage. En réponse à ce courrier :

• a) soit le locataire accepte la hausse proposée : il devra alors informer son propriétaire dans un délai de deux mois.
• b) soit le locataire refuse la hausse proposée : dans ce cas, le locataire ne répond pas à son propriétaire. Son silence dans un délai de deux mois vaut pour refus. Il faudra alors tenter de régler le conflit à l’amiable en saisissant la commission de conciliation.

Prix du loyer : hausse brutale

Si le locataire subit une hausse importante du loyer, alors la loi prévoit un étalement de la révision. Ceci afin de diminuer le préjudice pour le locataire.

Prix du loyer : l’encadrement

Les loyers sont encadrés dans certaines zones dites « tendues », par la loi ALUR (accès au logement et urbanisme rénové). En effet, un loyer médian de référence est fixé par arrêté préfectoral :

• baux en cours (loyer révisable uniquement grâce à l’existence de la clause dans le contrat) : la loi Alur instaure un délai de prescription. Si le propriétaire ne revoit pas le loyer à la hausse sur un an à compter de la date de signature du contrat, il ne pourra plus le faire. En effet, la loi déduit de ce retard du propriétaire son renoncement au bénéfice de la clause.
• renouvellement du bail : les hausses de loyer ayant lieu dans une zone « tendue » seront soumises au dispositif d’encadrement des loyers. Le propriétaire devra se conformer aux loyers fixés par arrêté préfectoral. Si ce n’est pas le cas, le locataire pourra entreprendre un recours en diminution du loyer. Le bailleur pourra demander que le loyer soit réévalué s’il est inférieur au loyer de référence.