Rompre un compromis de vente : comment ça marche ?

Vous souhaitez savoir s’il est possible de rompre un compromis de vente ? Pour commencer, vous devez savoir qu’il s’agit d’un avant-contrat de vente. En effet, il précède la signature du contrat de vente. Sur le plan juridique, il s’agit d’une promesse de vente sous conditions suspensives dont la valeur en droit équivaut à un acte de vente. Autrement dit, il est théoriquement impossible de le résilier. Cependant, certains recours sont possibles :

Rompre un compromis de vente : les obligations de chacun

Le compromis de vente scelle les obligations de chacun. Autrement dit, le vendeur s’engage à vendre son bien à prix fixe à l’acheteur qui lui s’engage à l’acheter. C’est un avant-contrat qui engage les deux parties l’une envers l’autre.

Par ailleurs, il existe deux conditions particulières pour l’acheteur permettant d’annuler ce compromis (sans dédommager le vendeur) :

  • un délai légal de sept jours pour se rétracter
  • si le compromis de vente comporte des conditions suspensives et qu’elles ne sont pas respectées alors la vente sera annulée (selon l’article L. 312-16 du Code de la consommation)

Rompre un compromis de vente : le délai de rétractation

Dans le cas où le compromis a été envoyé par lettre recommandée, le délai de rétractation de 7 jours démarre dès le lendemain de la présentation du courrier. Cependant, ce délai n’est valable que pour un acheteur non-professionnel.

Droit à la rétractation : acheteur non-professionnel

Il faut savoir que l’acheteur non-professionnel dispose d’un délai légal de rétractation seulement pour certains types de vente. A titre d’exemple, l’acquéreur pourra disposer de ce délais pour l’achat d’un immeuble à usage d’habitation mais pas pour l’achat d’un immeuble à usage mixte. Votre compromis de vente doit vous être envoyé en courrier recommandé avec accusé de réception. C’est pourquoi nous vous conseillons d’établir un exemplaire supplémentaire.

Procédure du droit de rétractation

Si vous souhaitez revenir sur votre engagement, vous devez adresser à la personne ayant notifié l’avant-contrat, un courrier recommandé avec avis de réception. Il faut savoir que c’est la date d’expédition de la lettre qui compte et non celle de sa réception afin de vérifier si le délai légal a été respecté. A ce moment là, le compromis de vente est annulé, l’acheteur récupère son dépôt de garantie sous 21 jours via le notaire ou l’agent immobilier.

Droit à la rétractation : acheteur professionnel

Par ailleurs, il est important de comprendre que seul l’acheteur non-professionnel peut bénéficier du droit de rétractation. En effet, les acheteurs professionnels comme une SCI (Société Civile Immobilière) ne peuvent pas bénéficier de ce délai.

Rompre un compromise de vente : les conditions

En général, le compromis de vente dispose de différentes conditions suspensives. Ces règles conditionnent directement la validité de la vente. Donc, si une des conditions n’est pas respectée, alors la vente ne pourra pas être réalisée. Ces conditions sont en général :

  • a) la condition suspensive d’obtention de prêt
  • b) la condition suspensive d’absence de servitude
  • c) la condition suspensive relative à l’absence d’inscription hypothécaire

a) Condition suspensive d’obtention de prêt

Lorsque l’acheteur finance son achat immobilier par un emprunt bancaire, alors le compromis de vente présentera obligatoirement une condition suspensive d’obtention de prêt. Autrement dit, si l’acheteur ne voit pas son achat financé par la banque, alors il sera possible grâce à cette clause d’annuler la vente.

Généralement, l’acquéreur dispose de deux mois pour effectuer ses demandes de prêt ainsi que de deux mois pour notifier l’offre de prêt. Dans le cas où toutes les démarches ont été effectuées correctement et qu’il n’obtient pas son prêt alors le compromis de vente est caduc. L’acheteur pourra également récupérer son dépôt de garantie.

Cependant, l’acheteur doit pouvoir justifier du refus de la banque par une attestation détaillée. Par exemple, il ne sera pas possible d’annuler la vente si l’acheteur s’est vu refusé son prêt après avoir demandé un montant plus important que celui inscrit au moment du compromis.

b) Condition suspensive d’absence de servitude

La vente peut aussi être soumise à la condition suspensive de l’obtention d’un certificat d’urbanisme qui précise qu’il n’existe aucune restriction significative susceptible de rendre le bien impropre à sa destination. Ce certificat permet de spécifier les règles qui s’appliquent à un terrain. Ce texte est délivré gratuitement par les services de l’urbanisme de la ville dans laquelle se trouve le bien immobilier en question. De plus, ce document précise les possibilités de construction sur le terrain donné.

Attention :

Le certificat d’urbanisme n’est pas une autorisation, il ne remplace pas un permis de construire.

c) Condition suspensive relative à l’absence d’inscription hypothécaire

Il existe une autre condition suspensive qui s’intègre au compromis de vente, elle est relative à l’absence d’inscription hypothécaire du bien. En effet, l’absence d’inscription hypothécaire peut être vérifiée avec l’obtention de l’état hypothécaire du bien.

Il s’agit d’un document qui regroupe deux grandes catégories d’informations :

  • connaître l’identité du propriétaire d’un bien en retraçant l’historique des différents propriétaires du bien
  • observer l’ensemble des inscriptions hypothécaires du bien

Ce document rédigé par le bureau des hypothèques sert à :

  • montrer l’identité du propriétaire actuel
  • répertorier l’ensemble des obligations juridiques pesant sur le bien
  • mentionner les commandements de saisie

Donc, avant de faire signer l’acte de vente à son client, le notaire doit obligatoirement obtenir cet état hypothécaire datant de moins de deux mois. Si le document est absent ou s’il présente des défaillances alors la vente sera annulée.

Rompre un compromis de vente : les sanctions

Pour conclure, vous devez savoir que si certaines obligations ne sont pas respectées, il peut y avoir des sanctions. Par exemple, si l’acheteur ou l’acquéreur ne se présente pas devant le notaire pour finaliser la vente à la date fixée par le compromis, alors l’autre partie peut exiger l’exécution forcée de la vente.

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